理性分析一下增城楼价

京沪深楼市9月均现价量齐跌http://bj.house.sina.com.cn  2009年09月23日07:57  中国证券网—上海证券报
　　从年初开始持续半年的价量齐升，到两个月前的量跌价升，再到今天的量价齐跌，楼市领头羊京沪深的走势开始令市场初感秋意。

　　以2007年至2008年那轮房地产回调的经验来看，成交量下降也确实是房地产市场调整的先导信号，由此带来的价格调整可能令原已极度敏感的需求方重新陷入观望。这也是市场乍听“价量齐跌”时表现出分外紧张的原因。

　　⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

　　京沪深楼市均现“价量齐跌”

　　“金九银十”刚开场，京沪深楼市却交出了并不乐观的数据。9月第三周，北京商品住宅期房签约总量跌破2000套，日均签约跌破300套，创下3月份以来的日均成交量新低。回顾整个9月，从第一周开始，北京住宅签约量就出现了同比2成的跌幅，入市楼盘开始低调下降售价。9月初的北京秋季房展，明显的交投缩水已经显出楼市浓厚的观望气氛。在此情况下，部分北京楼盘打出最高8.5折的优惠广告，楼市调整似乎一触即发。

　　上海方面，根据易居(易居博客)中国报告，9月第一周(8月31-9月6日)全市仅有13个住宅楼盘推出19.79万平方米新房源，直接影响后市成交量；第二周，全市成交量下滑14.27%，为32.64万平方米。尽管有专家乐观估计，9月第二周增大的供给量可以令第三周成交量有所回升，但到第三周，上海商品住宅成交再次环比下降4.22%，为31.26万平方米。价格方面，在8月10至16日那周创下19603元的商品住宅历史最高均价之后，上海豪宅成交潮随之退热。商品住宅的平均成交价格持续4周回落，9月第二周均价15353元/平方米，到第三周小幅回升1.42%，为15571元/平方米。

　　至今，楼市“金九”仅剩最后一周，易居(中国)薛建雄(薛建雄博客)分析，一旦十一前供应量继续增加而成交量保持低迷，本轮楼市拐点将出现在“金九银十”。

　　最早开始楼市调整的深圳同样颓势明显。上周深圳一手房市场仅成交631套，创下今年以来的新低，与一周环比降幅达到20.4%。一手房成交均价也环比下降了3.5%，仅为18368元/平方米。

　　调整背景不一 房价未全面松动

　　从数字上看，一线城市似乎已经走到全面回调的边缘。但据上海证券报深入调查，目前以上海为代表的一线城市房价远未全面松动。均价的调整与每一阶段的成交结构有关，比如上海8月豪宅集中成交拉高了当月均价，也导致9月房价快速回落。但目前为止，上海未出现同一楼盘的同质房源大幅降价。

　　值得肯定的是，楼市宏观面的谨慎情绪开始出现，并影响开发商慎重对待十一黄金周的促销定价战略，但部分房源仍可能因火爆预订而出现一定程度的提价。

　　北京方面，信贷收紧和对二手房交易阴阳合同的打击，是导致成交回落和个别楼盘降价促销的主要原因。“总体来说，北京的二手房贷款政策和其他房贷政策都比上海等地严格很多。比如同一房产的加按揭，优质客户二套房贷的优惠、个人信用贷款等，在北京都是很严格的。而上海部分银行还可以做。”上海某商业银行个贷负责人告诉记者。

　　而北京中原地产(中原地产博客)总经理李文杰(李文杰博客)称，此前市场上的二手房可以通过阴阳合同做低房价以避税，但经过严格管理后，二手房交易成本上升了不少。导致买卖双方对放缓了交易节奏。

　　防止成交紧缩引发新一轮暴涨

　　“年初以来，全国楼市快速回暖，出现短期内房价背离社会普遍承受能力的局面。因此房地产市场迎来回调只是早晚的事。”一位资深房地产专家称。

　　一家即将于十一黄金周后开盘的嘉定房企告诉记者，目前市场确实敏感，尽管离开盘已经很近，但开发商还在谨慎地观察市场动向和周边竞争楼盘的定价情况。“我们估计真正的调整时间可能在今年底。”上述房企工作人员称。

　　房价的短期回调对消费者来说当然是一大利好，但从市场运行的通盘考虑，专家称有必要提醒因集中的观望情绪而导致的新一轮需求爆发和价格上涨。

　　“在宏观经济尚未全面企稳，流动性仍然充裕的情况下，上海等地土地投资与房产投资意愿都不会有大幅缩水。长风地块创下的70亿地王价格即证明开发商对未来楼市的预期。”一位上海开发商表示，“上海地王价格的不断刷新会拉升房价预期。投资者尚未找到更好的预防通胀的保值方式，楼市投资尤其是豪宅投资还有上升的趋势。”

　　上海房地产专家陈立民(陈立民博客)则分析，加上世博期间8个月停工的因素，上海从现在开始到世博前，中心城区新房供应将越来越少，而世博后两年内则几乎断档。这些因素都决定了上海房价未来两年可能被需求拉至高位不下。

18# xiehuihua


供过于求？睇下各个楼盘一手市场仲剩翻几多单位，据我所知已开盘既楼盘已经所剩无几，详情可以查询广州市房管局既阳光家缘网站各楼盘销控表．依家活跃系市面上既楼盘系二手市场交易，可能有部分单位空置未入住但系已经被人买左，即系话市场仍然有需求并唔系所讲既供过于求．换句话讲，无论自主客定系投资客目前都系度消化紧，正如我之前所讲既增城人接盘能力不容忽视．

那是那些人盲目````你看下现在增城那些房的入住率```不是有没买就会有人住的
按你所说中国的房地产一点泡沫都没有了

{:56_102:}楼主对增城的楼市有独特的见解，支持楼主的说法，多谢有楼主的分析

呢张贴好多专业术语，我本身水平能力有限，接受唔到咁高难度同深奥嘎文章 ，要慢慢睇，慢慢度，畀D时间消化下，我对楼市情况不熟悉，希望土著兄发更多关于楼市的文章，讲解下畀我地听，睇得出楼主不是一般学历的人士{:56_102:}以后重点关注土著兄的贴子

土著兄支持你！！

23# QQ超人

你番话有点极端, 按你所讲对楼市进行投资既人都系盲目. 要客观去睇问题, 作为特殊商品既房屋本身具有别于其他一般商品的特殊性质.就系因为房屋具有较好既保值同升值潜力, 系依家出现通涨势头与银行低利率情况下寻求资金理财增值,房屋无疑系个好出路, 资金流向楼市进行投资行为系好正常既市场行为, 而你解释为盲目. 当然市场会有盲目性, 但系唔系每个投资者都系盲目架. 要区别看待
需求分为消费需求同投资需求, 消费需求系投资需求既基础, 同时投资需求反过来可以促进消费需求. 两者有机组成左整个市场既需求, 正如我上面所讲房屋具有其特殊性而房屋购买行为都存在消费需求同投资需求, 简单D来讲, 有人买就有需求有市场. 我之前讲左好多次, 增城楼市系有泡沫, 但系泡沫唔等于无需求.
我地唔系学者, 亦都唔系政府无办法去辩解同建立真正合理的楼价水平. 而我地可以做既, 系遵循市场经济规则前提下去理性分析目前楼市情况, 从而尽可能去避免购买高房价或者规避投资风险.

25# 失魂鱼

鱼MM你抬举我啦, 有时间多D来发表下意见啦! 大家活跃下

进入九月，本该是“金九银十”的传统旺季，中国的房地产迎来的却是“量价齐跌”的危险信号，这不能不引人深思。房价下降又开始进入热议话题，也成为房地产业内的共识。但目前摆在人们面前的问题是房价究竟该降多少才算合理呢？

    继去年12月21日，由国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》鼓励房地产开发企业主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售后，北京市建委也以政府行为鼓励房地产开发商一次性降价到位。加上最近开发商轰轰烈烈且态势愈演愈烈的打折促销行为，让整个中国楼市进入房价下调的新时期。

    记得去年还有人经常提“房价还会涨吗”这样的问题，而现在许多人都在问房价会降多少啊？本来房价高低与成交量有着密切的关系，但是许多开发商却忽略了这一点。房价经过近年上半年的回暖后，有瞬间步入成交量的裹足不前，这也就意味着房价下降的可能性极大。

    这既是房地产行业自身发展的需要，也是政府顺应民意，破解民生难题的需要。自2003年以来，中国房价开始进入一个快速上升期，2007年涨幅更是惊人。房价的暴涨，固然离不开刚性市场需求，但更多还是缘自于一种人为的市场炒作，这对整个房地产行业来说，无疑很危险，楼市有必要进入一个自我调整期。近年来，房价的上涨幅度已大大超过普通居民的消费水平，面对高房价，就连白领阶层都只能望房兴叹，何况普通工薪阶层？住房难也理所当然成了当前各级政府面临的首要民生难题，平抑房价自然也就成了民生工作的重中之重。

    虽然开发商迫于压力，政府出于民生的责任，购房者对房价理性回归的期望，都会让房价下降成为一种可能，并发展成一种潮流，但是对于房价下降多少，房价究竟降到多少才算合理却众说纷纭、莫衷一是。今年上半年中国社会科学院在2009年的《经济蓝皮书》中指出，预计今年中国的房价会下调5%，这是对目前国际经济形势和结合中国经济的发展而做出的预测判断。而到今年底前房价到底是个什么水平，现在谁也无法准确得知。中国社科院经济学博士曹建海也在其博客上撰文称，我国城市房价将在2-3年内回落40-50%，甚至更多。更有人大提议国民住宅每平米2750元。听多了专家的反而更想也更应该听听大众的声音，只有他们才能代表群众的呼声和需要，我想也只有他们才说了算。房价当然不可能全国一个价，各地区的情况也不尽相同，只能根据各地区的经济状况而定。如果现阶段你是个打算要购房的人，那你期望中国的房价要降多少比较合适呢？

    既然现在的房价普遍处在不合理的位置是大家的共识，当然我们也不会无理的要求房价暴跌，但是我们却都渴望房价能回归其本来的面目。尽管高房价即使下降，当然我们恐怕也无力购买，但是不管能不能买高价房却跟每一个老百姓都有关系。

    任志强在针对21家房产商商品房联合大降价时发表言论说，“我认为7、8万的房子，降一半你也买不起，就不该讨论它，就像我们买汽车的时候讨论劳斯莱斯，他和汽车降价有什么关系，你本来也不是坐劳斯莱斯的人，老百姓更关心的在15000以下的房子。”这话听起来放之四海而皆准，但事实上却漏洞百出。看起来很有道理，可是高房价也让部分稍富的人也降低了购买标准，因而富人降低了消费层次却挤压了稍穷人的消费能力，最终导致本该买得起的任志强所谓的品质差点的房子也被富人买走了，穷人还是买不起。究其根本原因还是房价普遍过高，所以高房价不但是富人的问题，也是穷人关注的问题。房价上涨，匹夫有责。

    如果说抛开群众和专家的议论，据我所掌握的估算房价合理程度的标准有两种国际通行的方法。

    一种是P/R值(PricetoRent，房价和租金比)，一般在10到15之间属于合理范围。在P/R模型的估值方法上看，以北京为例，低价房下跌25％，高价房下跌40％是完全有可能，但不是在短时间内，房价可能迎来5－10年的漫长调整。另外一种通用的估值方法是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。两种方法的计算结果是大体相同的，以北京为例，现在的房价透支了北京居民未来5－10年的收入增长。

    房价下降多少才合理，这不是政府说了算，也不是开发商说了算，更不是那些所谓的经济学家说了算，应该是老百姓的综合购买力说了算。关于房价下降多少您一定有话说，那就尽情的畅所欲言吧！百姓的呼声和愿望或许让人听起来不可思议，但也或许才是最真实的。

26# 吹水佬

多谢吹水兄先, 得闲都俾我地见识下你D吹水功啦呵呵