本帖最后由 口水乱甘飞 于 2009-12-7 00:05 编辑
往好方便讲，lz系一个乐观主义者。往衰方面讲楼主就系为左距盘生意制造舆论。
我来评价下荔城楼市：
一、论供求关系
1、数据方面：
荔城人口15万，我算距20万，按一个家庭4个人计，荔城共有约5万户家庭。5万户家庭中，有购房刚性需求的算有一半，即系2.5万户。锦绣御景园按500亩用地面积计，假定容积率1.5，计得建筑面积为500000平方米；每房面积当距100平方，即计算到锦绣呢个楼盘可建约5000套房。从02年至今，已建成的大型楼盘有碧桂园、中坚片、汇港几个楼盘，呢几个楼盘足已消化2.5万户的刚性需求有余。尚未计泰富、纵横创展、增江碧桂园、荔建、荔城花园、江伴同富鹏等楼盘。
2、现状方面：
一方面已建成楼盘有一定的空置率；比如好景华庭、汇港豪苑（庭）卖左几年，而家仲可以见到好多房都未住人，富鹏到目前为止仲有好多空置房。另一方面在建的楼盘也有好几，如碧桂园、锦绣等。由此可见，房源不缺。
3、从市场看：
荔城今年冒出来的中介保守估计都有20多个，某些地区仲出现中介一条街。从呢个现象我地可以知道，只有有足够数量的房源进行交易，方能催生了大量中介。另外，也可以看到荔城目前炒风盛行。
综上所述，个人认为荔城房屋量系充足的。虽然仲有部分广州、东莞等周边地区的人来荔城买房，但数量不多，反而其他镇到荔城买房的有一定数量，即便如此，房屋供应量短期内仍充足，房价不存在上涨压力。
二、论房价的合理性
1、目前荔城中大型楼盘的房价（洋房）为4000-6000元/平方米，按4500元/平方米的价格来算，一间90方的房子需40.5万元，另外装修成本、税费和交楼成本累加超10万，银行利息算距25万，买套90方的房总成本达75万元。如果一个两人家庭年收入6万（月收入5000元），则房价系呢个家庭的12.5倍，远超国际上房价为家庭年收入3-7倍的合理区间。
2、理财师告诉我们，年租金收益达房价的4%以上的房子才值得投资，假设上面90方套房可以租1500元/月，年租金收益为1.8万元，收益与房价比为2.4%。
3、荔城的房价比新塘的房价相当或略高，而荔城并无新塘那样的经济和人口支撑，也无新塘的交通便利，因此荔城的房价相对来讲有点不合理。
4、从建筑成本看：（保守估算）
（1）土地成本。 从目前荔城地区土地拍卖情况看，房地产商买地成本基本上每亩不超过120万元/亩，均价为1800元/平方米，假设容易率为1.5，则楼面地价为1200元；
（2）建筑成本算距1200/平方米；
（3）融资成本。假设房地产商6成建设资金来源于贷款，楼盘建筑周期3年，以年贷款利率计，可以计得融资成本为2400*0.06*3=432元/方
（4）人工成本。越大的楼盘人工成本越低，暂定人工成本为400元/方
建筑总成本为：1200+1200+432+400=3232元/方，如楼价4500元/方，则每平方米可以赚约1200元，利润颇丰。
个人认为荔城的楼价是偏高的，存在一定的泡沫。楼价下一步点走，视乎外部经济环境、政策和炒楼团的动向。如楼主所讲的情况全部实现，楼价有可能系上升，不过楼主系咪乐观左小小呢？ |
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