增城房价跌势可期

ashang 发表于 2014-5-5 18:48
分析的有点道理,泡沫必然会破灭的,时间问题,现在显然到了节点

[s:66]

ashang 发表于 2014-5-5 18:48
分析的有点道理,泡沫必然会破灭的,时间问题,现在显然到了节点

[s:66]

媒体称楼市冷却速度远超预期 业内:走一步看一步
2014-05-07 02:34:46　来源: 第一财经日报(上海)　有6602人参与分享到
从港媒喊出“听到了冰山碎裂的咔嚓声”，到外资投行野村（Nomura）抛出“楼市崩溃论”，仅仅两个多月。虽然有业内大佬屡斥崩溃论危言耸听，但接下去楼市会是什么走向，很多业内人士抱着“走一步看一步”的谨慎态度。种种迹象表明，今年国内楼市冷却的速度远超预期。

ashang 发表于 2014-5-5 18:48
分析的有点道理,泡沫必然会破灭的,时间问题,现在显然到了节点

二手房降价蔓延：4月份北京87%房源挂牌价下调
2014-05-08 07:32:20　来源: 21世纪经济报道(广州)　有1人参与分享到
相关新闻：

北京二手房成交创近5年新低 年内成交同比跌60%

深圳首套房贷利率松动 部分银行最低可打9折

北京首套房贷利率松动可打9折 最快1天可放款

历时5个月，李静(化名)终于将她的房子卖出去，但最终成交价比她最初挂牌价整整降低了32万。而与李静同期挂牌的同楼栋另一业主，由于市场低迷，已经决定“不卖了”。

在楼市降价预期不断强化的背景下，观望情绪抬头，一些购房者选择延迟入市，以期房价有所下跌，楼市向买方市场转变。中原监测数据显示，4月份6个重点城市二手住宅成交总量较3月缩减约1成，市场活跃度的降低使得价格压力加剧。

北京中原地产数据统计显示，5月第一周，北京二手房成交价格也延续了前4月调整迹象，二手房价格调整逐渐加速。中原地产分析师张大伟称，“成交量已经连跌3个月，自然就该价格松动。二手房因为受到信贷等收紧的影响更大，所以在本轮市场调整的反应最早。”

87%二手房业主降价

深圳楼市频现大单抛售 投资客急抛150套房撤离
2014-05-08 11:19:19　来源: 新华网　有24157人参与

唐山空城危机：居民一套房养狗一套房养鸽子】 一位家住和泰里小区的市民对经济观察报记者表示，因为平改，他家分了6套房子，目前自住一套，“其他的一套养狗、一套养鸽子，剩下三套租了两年都没租出去”。 http://163.fm/3RBdsQS

五一期间流出的万科副总裁毛大庆的发言稿，令业界震动。文章真伪应不是主流之争，其中逻辑之强和素材之实，非万科这类超级组织根本拿不出。



随后的郁亮紧急公关发言，事实上也是发言的一个温柔注脚。




今年3月以来，市场自发性调整带来的急剧变化，令很多企业倍感寒意。有房企老总说，这是一只黑天鹅。言外之意，大家习惯了看宏观看政策，现今市场一发威，玩家们有些猝不及防。当然，大家都感受到了，只不过没人讲。

万科发声众人瞩目，自有其道理。如果说王石2008年抛出的拐点论，更多靠的是其江湖地位带来振聋发聩的效果，那么时隔6年后的“毛文”，是实打实凭借万科企业强大的调研、严密的分析和超强的前瞻，让人如闻黄钟大吕。

面对短期市场的“突然”恶化，企业应会各显神通，市场也会有自我修复。跳出内容本身，不妨看看这篇充满爆点的发言是如何深度解剖当下基础市场和关注未来趋势，并由此制造出令市场恐惧的炸弹的。

分析框架

发言第一个大结论是两个透支。即一线城市土地价格飙升过快，透支未来房价成长空间。二线城市的土地供应规模过大，透支未来住房消费的数量。

这种市场分析框架对全国化布局的企业而言极其重要，中国房地产从市场化的角度不具备整体性，一城一策的分析方法更加接近于事实全貌。

土地供应的失衡，已经令市场出现了自行调整。发言以北京土地竞拍过程中，报名人数的急剧衰减来说明这一趋势。

从资金供求层面，发言提到了银行资金收紧的事实，并用典型一线区域总经理的视角，以大量事实加以佐证。

供应端土地规模过多、土地成本过高、资金规模紧缩、资金成本提高、回款周期拉长，形成了该发言的风险提示基调。

工具模型

成交金额、成交面积，两个指标最直接反映市场的基本面。万科对全国24个重点城市监测的这对数据，出现了整体下滑。

由于上述两个数据具有即时性，发言又运用了更细分的监测工具：批售比（预售许可证发放的新房面积和正式开盘的新房面积之比），它实际上借助开发商对项目开盘节奏的把握，进一步反映市场的中短期供求预期。

多级市场供求状况决定市场价格和项目盈利空间，发言监测这一数字的工具是地价房价差。很多城市在这个指标上，普遍呈现出“贴着成本”的尴尬局面。

在存消比这个最近被市场大量提及的指标上，发言提到，“万科按照每个公司资金来源的成本和对股东的收益率进行倒算”，来划定其对某个区域投资研判时采用的消化库存周期红线。

银行信托化，发言中以一线区域总经理对资金供应方态度的判断，当银行从挑企业到挑项目，从总行指派涉房贷款到一线分行根据风险自主选择，资金对房地产的风险意识不言自明。

反应资金面的基础指标——净资产负债率的普遍上升，受到了万科的关注。当然，房地产开发商沦为资本工具的现象，也反映了资金面进一步呈现卖方市场趋势。

关于中期市场空间的问题，这两年流行的看法是还有十年机遇。发言以北京市场的直观分析，对这种观点进行了质疑。京沪市场一直被看作是个不缺需求的城市，但发言指出，2014～2015年期间，北京会出现5万套单价5万元左右的新房，这对一个年消化能力7万～8万套新房的市场意味着什么。

接下来，发言提出了几个更宏观的横向比对工具来分析当下的楼市泡沫。

一个是千人建设套数。文中引用万科的研究说，2011年中国的千人建设套数，已经达到了35套，实际上已经超过国际水平。只有一线城市和少数沿海三四线城市，还存在一定的空间。

其次，从全球城市的房价排名判断，即便是中国一线城市的房价上行空间动力亦不足。

最可怕的一个横向对比是土地总价值。发言指出，北京2012年土地总价值相对美国同期GDP的比例，已经接近1990年土地泡沫破灭前日本和亚洲金融危机之前香港楼市破灭前，同一指标的水平。

扰动因子

反腐对中国市场的影响，过去只见极少数个案的公开。而发言在这一方面有详尽的局部样本，比如万科和星河湾高端新建楼盘业主受到的反腐调查，以及和阶段性反腐行动相对应的二级市场突变。

类保障性住房对市场的干预在发言中也被关注，毛大庆以北京自住商品房入市后对普通商品房的影响，来提示过去几年大量的保障性住房对原有市场的冲击风险。

前瞻研究

发言对中国人口结构的分析，展示了万科对房地产整体市场空间长期研判的重视。发言说，人口老龄化可能令房企未来将面临5亿多人口抚养9亿多人的局面，而今天的中国大概是9亿人抚养5亿人。这个研究，给行业描绘出了一幅未来人口抚养比迅速倒挂、整体市场遭遇天花板的清晰图景。

值得另起一文的是，发言对行业深刻解剖之下，隐埋着另一条主线。那就是万科作为行业老大面临的一系列中长期问题。发言越尖锐，郁亮越需要出来将故事圆出余地。

住宅市场面临的终极问题是发展空间，而王石过去一直坚持万科做减法、专住宅的做法，在发言结论面前显出缺陷。尤其是不少同业已经开始坚定转型核心地段商业，追求长期稳定现金流时，万科步伐仍显踟蹰，至少其看得到好前景的商业项目并不多。

顶着大哥光环，郁亮时代的万科倍感压力，求变是大概率事件。其合伙人制、深挖社区潜力、小股操盘等做法，都似在给出转向信号。

大型房企雅居乐五折抛售 光耀地产陷破产危机）“五一”期间，大陆大型房企雅居乐在海南清水湾项目部份房源五折抛售，佛山曼克顿山项目更亏本甩货。另一房企光耀地产，多个项目逾期交楼，陷入破产危机。
雅居乐五折抛售 个别项目亏本出货

2014年以来，雅居乐在广州、佛山、成都、常州等多个城市全线降价，个别项目甚至亏本出货。

雅居乐在“五一”期间，海南清水湾部份房源五折抛售，主推的高尔夫洋房最低总价每套仅52万元，而之前的售价是每套100万元以上。

《华夏时报》5月10日报导，雅居乐清水湾项目“五一”期间推出的五折特价房已经卖完，有些房源均价低至9,000元/平方米，相当于2009年的开盘价。目前在售洋房也在以优惠价出售，大约为1.4万元/平方米左右。

有业内人士表示，清水湾在前两年大热时，一般洋房最高能卖到3万元/平方米以上，而海景房的售价更高，现在部份房源售价仅为最高价的三分之一，如果不降价，根本卖不动。

除了清水湾项目五折活动外，雅居乐在佛山曼克顿山项目也推出五折优惠，在今年3月底的一次推盘中，项目的最低售价仅为8,600元/平方米，而去年该项目的售价为15,000元/平方米。

佛山曼克顿山项目销售人员表示，这批房源已经售完，不过在售房源价格也贵不了多少，大概在9,000多元/平方米。

一家大型房企佛山地区高管称，雅居乐这次亏大了，此项目成本价应该在每平方米1.4万元。

光耀地产多项目逾期交楼 陷破产危机

《中国经营报》5月10日报导，近日，深圳市光耀地产集团有限公司曝出破产危机的消息。据悉，危机实际早已开始，自2013年年底，多个项目无法按期交房甚至停工，光耀地产出现资金链断裂，陷入破产危机。

目前，光耀地产惠州在售项目为：光耀城、光耀翡俪港、光耀将军湖、光耀荷兰小城、光耀城市山谷二期、马克住区、DADA的草地等，这些项目总占地面积超过240万平方米。

荷兰小城业主称，从3月份起，该项目一直处于停工状态，13～18栋楼推迟交楼。目前，荷兰小城项目的部份已售房屋甚至被法院查封，合计共有32套房屋。业主说“开发商无法支付建筑款和材料款，不得不将房屋抵押。”

翡俪港项目因为逾期交楼，业主从去年年底就开始交涉，但到现在还是没有交楼。

马克项目一共有9栋，其中，3、5栋交楼期为2013年10月30日，6、7栋交楼期为2013年12月30日，结果全部逾期交付。

除惠州外，光耀地产在天津等地楼盘也出现问题。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，百强房企的光耀地产部份楼盘停工与延迟交付，都表明了中国房企资金链告急的信号。光耀地产其实早已出现资金问题，为了迅速回笼资金，光耀地产在惠州的在售楼盘或多或少存在“抵押工程款”的房源，并采取对旗下在售楼盘进行打折降价促销。

媒体报导，号称大陆“房价最抗跌”的河北唐山，近年已经出现房价逆转趋势，2009至2012年空屋面积达1,741万平方公尺，但每年仅售出146万平方公尺，乐观预测至少10年才能消化完毕。

渴。二三线城市救市跃跃欲试。但房地产市场要走向何方，还是得等调控的新一步指令。
楼市拐点
楼市拐点
继4月杭州、北京万科项目相继出现降价出货后，网易房产记者发现，五一假期开始，广州万科多个楼盘新货价格也同样出现大幅调整，最大达到4000元/平方米左右。而今年截至5月5日，广州万科在网签套数、均价和总金额同比去年同期都出现下降。

网易房产记者直接了解广州几大主力在售楼盘，在此前推出特惠单位后，近期推新货楼盘报价出现大幅下降。

抢先在五一假期前一天开盘的万科东荟城，推出一整栋的特惠单位，有约200套100平方米三房的货量，售价仅1.39万/平方米起至1.5万/平方米，而此前其在售单位对外报价在1.7万/平方米左右，相比有了约3000元/平方米降价。销售人员表示该栋单位是开发商五一假期专门拿出来做特惠。【详细】

楼市拐点
数据显示，五一小长假期间，全国54个主要城市合计住宅签约9887套，较2013年同期的14642套下滑32.5%。其中一线城市下调幅度最大，3天合计签约1046套，同比下滑40%；此外，二线城市平均下调幅度也达到35%。

近日，多家上市房企公布4月业绩，不仅五一开市不利，4月份部分房企成交业绩已经出现同比下滑，部分同比下降达26%。
近日处于争议焦点的万科，业绩快报显示在4月销售金额127.5亿元，同比微涨3%情况下，销售面积却令人意外地同比出现下降，下调1.3%至109.3万平方米。 【详细】

楼市拐点
“2万抵10万”、“认筹享95折”、“零首付”、“一成首付”……五一假期，各大楼盘各种样式的优惠促销和活动层出不穷，可谓乱花渐欲迷人眼，不过其中“零首付”促销活动无疑最引人关注。

零首付重现江湖，成为媒体报道和业内人士关注的一大焦点。事实上，分期首付在两个月前已经在广州开始出现，此后加入的楼盘逐渐增多，渐渐盛行。据记者不完全统计，目前广州已经有超过20个楼盘推出了不同形式的分期首付活动，分期从三四个月到一年，甚至两年都有

“每当楼市销售情况不好的时候，都会有开发商推出类似‘垫首付’的方式促销。”方圆地产首席分析师邓浩志指出这已是楼市不好时的一种常见促销手法。【详细】

楼市拐点
市场风声不断，看空看多各方争论不已。然而最新数据显示，广州一手楼市网签呈现量跌价滞，网签量明显下滑。网易房产数据中心最新统计，前四个月广州全市一手住宅网签21393套，同比大跌34.8%，均价14043元/平方米，同比基本持平。

网易房产数据中心最新统计，4月广州全市一手住宅网签5195套，同比去年4月下跌7.5%，环比3月则大跌16.7%。而前四个月，全市网签21393套，同比大跌34.8%，市场网签量和去年同期的32809套已经完全不在一个档次。

市场楼盘各种促销不断，且优惠幅度越来越大，不过从前四个月的价格走势来看，却呈现出小幅上涨，与市场给人带来的感受明显不同。业内人士表示，由于受到限签限价等影响，网签情况已经不能完全反映市场情况。【详细】

楼市拐点
上周末，广东首个限购松绑传闻也在佛山响起。5月9日，网上开始流传一则佛山将取消限购的细则消息。根据流传的限购松绑信息，全佛山将分片区，按时间陆续放开限购，且按信息显示，放开后将无需社保、纳税证明等，只需身份证就能够在佛山5区内购买一套住宅。按照传闻的细则，佛山高明在5月10日最先试行，5月下旬三水区试行，6月1日顺德区试行。

12日，佛山住建局发布《关于我市高明区在执行限购政策探索的回应》的文件，称已知晓对于高明在限购执行过程中的探索，并将对高明区的探索进行认真的评估。

南沙有针对性的放开限购的传闻也因此受到极大的关注。不过，广州市住建局和南沙住建局在接受媒体采访中很快就表示仍严格执行限购，政策没有变化。【详细】

楼市拐点
一季度，广州土地市场可谓火爆十足，番禺万博商地、广钢新城旧改地等相继刷新区域地王，市场火爆异常。不过进入4月，广州地市也出现降温情况。4月全市合计挂牌出让土地面积37.5万平方米，土地出让金收入合计69.153亿元，还不足中海地产一家在广钢新城拿地的支出。

油制气厂地块会竞拍现场却就在许多人还反应过来时就结束了，仅仅举牌三次即宣告成交，仅溢价1.41%，折合楼面地价1.05万/平方米，大大低于许多人的预测。

作为面粉和面包的关系，土地市场的表现和楼市的表现紧密相连着，楼市不好之时，房企回笼资金速度放慢，自然竞价举牌更为谨慎，拿地意愿也不高，低溢价率或底价成交会成为常态，甚至流拍也不足为奇。【详细】

楼市拐点
市场回落时，由于销售资金回笼资金越来越难，高负债率房企资金链断裂危机四伏，支撑不下去迎来的就是被收购或破产的命运。也正因此，每次楼市回落时，总伴随着一批房企的倒下。

曾连续三年进入曾连续三年荣登“中国房地产企业百强”榜单的光耀地产也爆出资金链断裂，多个项目延期交楼等问题。作为起家并发展壮大于惠州的光耀地产，凭借其令人耳目一新的广告营销手法，得到众多关注，其董事长在接受媒体采访时坦诚公司出现资金危机，愿意接受收购。

房企资金链危机不断出现，显现开发商资金回笼越来越慢，越来越难，这也印证着市场的冷意，接下来会是哪一家爆呢。【详细】

楼市拐点
“2万抵10万”、“1万抵10万”、“888折”、折上折后差不多8折等已经相继出炉，广州楼市现时已呈现优惠“横行霸道”之势，据不完全统计，超过9成的楼盘都推出形式不同的优惠促销活动，且不少是“真刀真枪”的不小优惠。

刚刚过去的这个周末，富力泉天下加推洋房和别墅，GT4栋86-154㎡两至四房，精装最低5900元/㎡；此外还有188-220㎡阳光美墅在售，首付45万，参与团购可享洋房6000抵68888，别墅2万抵10万。

现时主推二期247平方米的一线江景五房产品的雅居乐剑桥郡，毛坯均价18000元/平方米，较前期的一线江景单位有了1000元/平的优惠。【详细】

楼市拐点
数据显示，2014年4月广州二手住宅网签2743套，24万㎡，环比2013年3月下降9%，同比2013年4月上升8%。而中原地产最新统计的二手住宅成交数据显示，4月份全市二手住宅成交宗数环比下降两成多。

受市场走势影响，资金一般较紧张的刚需首次置业买家的观望情绪较重，期望价格有所下跌，近期由于外围新盘促销加大，部分买家也转向一手，合富数据显示刚需首置买家占市场的四到五成，其中约三成被外围新盘分流。

在成交有所下滑的同时，部分区域二手房价格也开始出现松动情况。在经历2、3月份的两连涨之后，广州二手住宅成交均价在4月份出现结构性下跌。【详细】

楼市拐点
目前广州市场中，平安银行和民生银行都暂时不做房贷按揭，招商银行则处在部分暂停，只做有合作关系的楼盘，其他暂时不做。国内其他主要银行的首套房贷利率都在基准或上浮，中信银行上浮25%，广发银行上浮20%，浦发则有15%，大多数银行都有5%-10%的上浮。

汇丰银行是目前仅有的能够申请首套房贷利率9折优惠的银行，不过按揭公司的工作人员告诉记者，由于要求贷款额度不低于150万，且对流水记录、工作等方面有较高要求，对绝大多数刚需首次置业者是可望不可及。

在利率市场化加速推进下，且受余额宝等各种“宝宝”影响下，银行资金成本升高，存款量受波及，对于利润微薄的房贷，并不是银行放贷的优选。【详细】