房价滞涨 变现压力陡增？

房价虽然没被调低，但也上涨乏力。而与之相对应的是，虽然通货膨胀仍然温和，但央行却不断提高利率。一年期固定利率已经上涨为3。这对于那些全款炒楼的人来说，就意味着房屋变现的压力陡增。
     原因很简单：假定一个人全款炒楼，去年在北京购入一套200万元的房子，如果把对抗通胀加丧失利息的机会成本全部计算进去，那就意味着这房价在今年必须达到216万左右才回本，如果要赚钱，达到企业的平均利润率10%左右，那就要220万才回本，这还不算房屋的物业等管理费用。也就是说，如果今年房屋上涨不超过10%，那么，全款购房就是犯傻。而今年比较乐观的估计也不过是上涨10%左右，这还是在特定的北京等区域。同时，在经济上涨周期，一般民间借贷成本都在10个点的时候，还用全款炒楼，不仅变现成本大——限购限制了购买力——而且机会成本大大提高。而如果考虑租金因素，那么，在北京，一年房租要达到10万，200万的投资是远远不够的。这就使得炒楼者一定会尽力将楼盘卖掉。        新春伊始，潘总就说，房地产商不缺钱。其实不过是想传递不想降价的信号。当然，如果房产商不缺钱，自然房价下降难，他可以慢慢卖啊。但是，这个想法也是有点一厢情愿——他没有把那么多的存量二手房计算在内。你虽然不缺钱，但是，炒房的却不会愿意亏本。一旦楼价的稳定期超过一定时间，那么，从逻辑上推断，这些炒房客，特别是全款炒房客，一定会试图变现。而这种变现的过程，就会增加楼市的供应量，从而拉低房价。
随着CPI的提高，利率的进一步上扬仍然有空间。加之限购政策的扩大化，保障房建设的扩大，这都将使全款持有现房的炒楼客的机会成本进一步上升。对于贷款持房者来说，贷款利率的每次上扬，当然都是对其利益的侵蚀。一旦供求关系有所改变，无法将上涨成本下移，那么，也会大幅度增加其机会成本。因此，可以说，如果房价能够被稳定住，那么，房价下降就将成为必然。先稳后降将会是趋势。

这里还没有计算交易成本：5年内转让大约10%。
如果计算交易成本：
全款炒楼第一年应该是涨15%才基本打和；
第二年应该在累计上涨23%（计算了加息因素）。
以上还是按银行目前大额理财的年回报5%计算。
如果按先民间借款的年回报10%，成本还不止这些。

今日

房价虽然没被调低，但也上涨乏力。而与之相对应的是，虽然通货膨胀仍然温和，但央行却不断提高利率。一年期固定利率已经上涨为3。这对于那些全款炒楼的人来说，就意味着房屋变现的压力陡增
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通货膨胀仍然温和，但央行却不断提高利率.......
这个说法根本就是自相矛盾.假如通胀不厉害,央行为何不断加息?