调查实录：楼价如何被“放卫星”

　　同一个楼盘，为什么销售人员报出的“均价”与阳光家缘的实际网签成交均价之间，“价差”会如此大呢？为什么如此多的楼盘同时报大数？新快报记者走访多个楼盘售楼部，希望求得答案。

　　买楼王调查1 发展商坚称产品不同导致价格差异

　　为什么价差如此之大？“官方”解释像是出自同一本楼市教科书，答曰“产品不同，均价有差异”。

　　上周末，记者来到芳村花地大道北侧的翠竹苑  ，该盘目前在售的是三期产品，主推95-165平方米的3-5房，记者询问现场销售人员：“楼盘现在均价多少？”

　　销售人员回答：“大概23800元（/平方米）。”

　　新快报记者：“有没有装修？”

　　销售人员：“没有，毛坯价！”

　　新快报记者：“这么贵！有没有优惠啊？”

　　销售人员：“我们暂时什么优惠都没有！”

　　新快报记者：“我看你们阳光家缘上的均价不是才一万四（千/平方米）吗？”

　　销售人员听了脸色微变，很快恢复了淡定，答：“这很正常啊，现在什么都涨价了，珠江新城都卖十万啦，我们这能不涨吗？再说我们以前卖的是低层的，看不到江景，现在卖的是三期高层‘楼王’，望江景又望花园，当然要贵得多啦！”从阳光家缘监控数据，记者查到翠竹苑近一月成交了14套单位，成交均价为14392元/平方米，与售楼部报价相比，价差达9408元/平方米。据销售人员介绍，目前在售的是20层以上望江单位，记者要求看价格表，销售人员表示不方便出示。随后向记者推荐了几套位于20-25层的单位，报价21000-23000元/平方米，虽然比网签均价高得多，但比之前报出的“均价”略低，确实令人“惊喜”。销售人员对记者说：“我们最近有7套特价单位，18000-19000元/平方米，都是6楼的，看不到江。”销售人员最后说：“如果你真想要，现在下个定，我可以再帮你跟老板说说，帮你再申请个折扣，可能97折左右。”加上97折，望江单位最便宜单价约20000元/平方米，该盘实际成交价确实比“均价”低得多。

　　随后，记者来到黄沙地铁上盖的豪宅盘逸翠湾，销售人员告诉记者，目前在售的是228平方米的四房大单位，只剩下高楼层，均价大约35000元/平方米。记者问：“我看阳光家缘上的成交均价才二万四五（千元/平方米），相差这么大？”销售人员回答：“我们现在剩高层大单位，望江景，是‘楼王’中的‘楼王’，以前价格低是因为卖的是低层，望不到江。再说阳光家缘是以前的价，现在价格已涨上去了。”

　　从某地产提供的数据，记者查到逸翠湾近一月成交了9套单位，网签均价24989元/平方米，与35000元/平方米报价相比，价差达10011元/平方米。销售人员向记者出示了目前在售单位的价格表，记者发现剩下的十来套单位全部是41-50层的，南向望江，单价最便宜34000元，最贵的接近4万元/平方米，近期没有优惠折扣，面价比“均价”还高。

　　随后，记者联系了价差大的多个楼盘，销售人员一致坚称价格不同是因为产品户型、楼层、方向或景观不同，不是刻意“虚高”均价。部分楼盘承认，现场有优惠折扣，销售人员报出“均价”通常是“面价”，与实际成交均价有较大出入。

　　买楼王调查2 均价随口说，标准难界定

　　记者调查发现，在同一楼盘不同销售人员报出“均价”也不一样，差别达每平方米一两千元，但总比网签成交均价高。如天河路公寓盘正佳万豪金殿  ，记者先后看了两次楼，打过一次咨询电话，销售人员对均价说法都不一样，有称4万元/平方米，有称4.5万元，有称4.3万元。某房产监控数据显示其上一月的成交均价是37783元/平方米，每平方米差价甚大。

　　天河燕岭的日出观山  ，记者电话询问得到的在售产品均价是22000元/平方米，现场销售人员接待时说二万二三（千元/平方米），后说二万（元/平方米）左右，推荐的小面积单位单价却是1.95万元左右，还有额外97折，折后单价约1.89万元/平方米。某房产监控数据显示，该盘近一月网签均价为18399元/平方米，与最早报出的22000元/平方米“均价”相比，价差达3601元/平方米。

　　业内人士“放卫星”是营销策略

　　价格是吸引买家的关键因素，以往不少发展商为了吸引消费者，会刻意将楼盘“均价”报低，力求以价格优势吸引买家上门，因此在早两年，买家感叹的总是实际售价比“均价”高得多，经常能看到“找不到均价房”的报道。时至今日，二手房市场仍习惯采用这一招，挂在门口的“笋盘”水牌都是已“卖掉”的单位，报低价为了吸引眼球。为什么一手房市场会反其道而行之，故意将均价报得奇高，难道不怕把购房者吓跑吗？

　　业内人士认为，对于发展商来说，报高均价已成为当前盛行的营销策略。黄韬表示，购房者买高不买低，价格越涨越有人买，报高均价可营造价格持续上涨的感觉，让旧买家觉得赚到了，同时吸引新买家出手。另一方面，“实客”不会只听“均价”，通常会让销售人员介绍具体单位，这时销售人员就可以通过介绍比均价便宜的单位，让买家觉得找到了“抵买”的房子，爽快出手。天河区珠江新城某楼盘营销总监私下向记者透露，“售楼部报高均价非常正常，这样才会让买家觉得有‘意外收获’，也可让人感觉整个市场价格都在涨，只要销售人员向买家介绍的具体单位没有报价高，买家更容易接受。另外，现在我们都采取精准营销，如只对目标客户发短信促销等，来看楼或电话问价的不一定是实客，所以我们报价肯定也要高一些，至少让人感觉市场热着呢，价格还在涨呢。”

　　专家担心高楼价或吓跑买家

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，虽然“均价”没有标准且变动较大，但如此多的楼盘同时出现报价比实际成交均价超出一大截的情况，确实不太正常，说明发展商对市场走向整体把握不大，希望通过报大数造成价格“虚高”假象，促动买家看好后市、爽快出手。“在当前市场形势下，这种做法实在冒险。”黎文江指出，虽然去年12月，广州楼市成交出现“量价齐升”的势头，但今年以来，随着进一步加息、房产税开征等新政策出台，楼市前景不是非常乐观，如果发展商持续报高价，非但不会吸引买家出手，可能会将真正的买家吓跑，特别是在供应量较大、竞争激烈的区域，如果再有新政出来，发展商促销不积极继续报大数，销售压力会更大。虚高的“均价”满天飞，一定程度上也会影响购房者和发展商自己对市场的判断，扰乱市场正常秩序。支招

　　均价虚高，普通买家应该怎么办？最关键的是看楼时不要只听销售人员的一面之词，最好的办法是一方面到楼盘实地登记个人电话，跟踪心水户型的价格变化，另一方面不妨从阳光家缘查询该楼盘的实际成交价格，综合参考后再做出判断。值得一提的是，2011年农历新年广州楼市的供应以郊区为大头，郊区盘货量大，预计近期有一定的打折优惠幅度，买家可多留意，不要被销售人员的“均价”吓倒，要多问优惠和折扣。

　　近期广州楼盘报价与网签均价对比（单位：元/平方米）

　　楼盘 区域 上月成交套数 销售报价 网签均价

　　珠江御景湾  海珠 3 27000 14594

　　逸翠湾 荔湾 9 35000 24989

　　翠竹苑 荔湾 14 23800 14392

　　御江苑 越秀 18 30000 23479

　　银汇华庭  天河 8 20000 14356

　　锦绣香江  番禺 12 20000 15783

　　云岭雅筑  白云 11 18000 14332

　　日出观山 天河 37 22000 18399

　　世纪云顶雅苑  海珠 10 23000 19603

　　印象琶洲公寓  海珠 24 20000 16874

　　白云尚城  白云 9 22000 19318

　　博雅首府  天河 3 44000 41319

　　东湖肯辛顿  越秀 5 30000 27523

　　星河湾海怡半岛  番禺 20 27000 24550

　　正佳万豪金殿 天河 8 40000 37783

　　珠江怡景湾  番禺 9 13000 10967

　　高雅湾  海珠 8 27000 24923

　　东银广场  海珠 8 24000 22102

　　臻品云山  白云 3 14000 12144

　　颐景华苑  海珠 12 20000 18151

　　奥园领海国际 南沙 20 8000 6405

　　美荔尚筑  荔湾 12 26000 24407

　　华南御景园  天河 4 13000 11556

　　珠光南沙御景  南沙 23 7600 6172

　　黄埔花园  黄埔 43 15000 13576

　　一品湖山  白云 4 13000 11604

　　西湾阳光  荔湾 43 18000 16681

　　利海假日轩  海珠 13 18000 16719

　　保利世贸公寓  海珠 49 26000 24725

　　锦绣半岛  番禺 39 13000 11899

　　嘉裕  君玥公馆 天河 9 29000 27899

　　华景里  天河 27 22000 20908

　　保利中辰广场  天河 244 25000 23976

　　中房观湖国际  花都 3 8500 7394

　　云峰学府花园 花都 7 6500 5578

　　汇商新城 增城 10 4200 3422

　　鼎信四季花园  花都 330 6500 5793

　　海伦春天  增城 263 7500 6850

　　金泽豪庭  增城 36 8800 8259

　　注：网签均价统计时段为2010年12月16日-2011年1月15日，售楼部报价为2011年1月14-19日

来源：新快报