凤凰城低价拍卖联体别墅！降30万再拍

　　▲凤凰城拍卖的联体别墅

　　单价8392元/平方米不到市价8折但成本价约20万元

　　位于新塘的超级大盘——凤凰城内的一套联排别墅将于本月20日进行拍卖，参考价格为140.5万元，折合单价只有8392元/平方米，而该标的的市场价格可以达到11000元/平方米以上，参考价格明显低于市场价格。

　　需要注意的是，联体别墅的交易成本非常高，不适合频繁操作，此外该标的不交吉拍卖，投资者要考虑其中的风险。

　　文/图/表记者陈芳、林琳

　　记者从拍卖公司了解到，该房源已经办理房产证，办理时间为2008年1月份。标的为3层不带电梯的联排别墅，管理费为2元/平方米，现状为空置，但不交吉拍卖。

　　记者查询以前的拍卖记录，发现该标的已经是第二次出现在拍卖市场上，该标的不久前曾经以175.61万元的参考价格进行拍卖，此次降价超过30万元再拍。

　　市场分析：

　　市价在11000元/平方米以上

　　对于该标的市场价格，满堂红地产凤凰城分店店长徐家辉告诉记者，由于凤雅苑是比较新的一批联体别墅，虽然这个标的的花园面积相对较小，但市场价格也不会低于11000元/平方米，近期成交价在180万元左右。

　　据中原地产增城营业经理张志军介绍，如果仅按凤凰城目前联排别墅的行情看，该标的8300元/平方米左右的参考价很笋。目前凤凰城的联排别墅单价为11000~13000元/平方米之间，与该标的均价有一定的距离。

　　不过，他认为这个标的也有劣势。一方面，即使按目前的参考价计算，该标的的最终“成本价”还要计算上拍卖的佣金和税费等，估计要加上20万元左右的费用，即总成交价为160万元左右，均价接近10000元/平方米左右，距离市场行情价不远；另一方面，这个标的是不交吉拍卖，难以处理。

　　投资分析：

　　适合长期持有型买家

　　10月份广州出台限购令之后，市区的成交量大幅萎缩，但增城不在限购令的范围内，因此影响相对较小。合富置业凤凰城分行主管陈秀珍告诉记者，目前凤凰城的成交量比9、10月份仅降5%左右，而价格基本上维持坚挺。

　　以本地买家为主

　　张志军也表示，目前凤凰城还是以本地买家为主，还有一些广州黄埔和开发区的买家。他认为，一是该楼盘纯粹的投资者并不多，二是投资者一般也不会选择陌生的板块进行投资。

　　张志军说，凤凰城价格自2009年至今持续涨，加上地铁开通的刺激，目前独立别墅价格不低，位置较为普通的均价为15000~16000元/平方米之间，而位置较好的价格为16000~18000元/平方米之间；洋房价格为8000~9000元/平方米之间，位置较好的为11000~12000元/平方米之间。

　　不过，依然有投资者以期望升值的心理投资凤凰城，并不管租金的高低；另外，也有本地买家曾受惠于凤凰城的升值，如在2000年以20万~30万元购买的凤凰城单位，目前市价可能已达70万~80万元，令这些老业主愿意在同个小区再度购买多套物业。不过张志军发现这些业主多为子女未来居住打算。

　　满堂红地产凤凰城分店店长徐家辉认为，该标的适合自住以及希望长期持有的投资者。记者了解到，别墅的交易成本要远远高于洋房，以新塘为例，别墅转让的过程中契税为3%，营业税的征收方式为：房产证满五年的以买卖差额征收5.5%的营业税，未满五年的要全额征收5.5%的营业税。

　　收租也不划算

　　收租也不划算。由于远离市区，出行成本较高。因此租金一直不理想，陈秀珍告诉记者，凤凰城独立别墅租金也只有5000~6000元/月，这种联排别墅配齐家电之后的租金约每月3000元左右，出租回报率略高于2.26%。

广州日报

[s:78]顶·····一万蚊起拍  都会变成200万的··

不交吉,稳鬼爱哇.