房价大跌只能是个梦：房地产市场在未来仍将维持繁荣
前言：
---- 如果看空中国经济，看空房价，那就直接做空股指期货和房产股好了，现在还来得及，到明后年就可以成为胡润排行榜人物。
看了天涯几篇有关房价的文章，虽有所收益，但是看到所谓的专家长篇大论，引经据典，但是在误导大家，很是觉得有必要写一点，至少让大家能够一起用自己的眼光来看房市的未来。专家误人，是因为其根本没有考虑在政府在经济中的作用，以纯经济学理论来谈经济，这是可笑的。纵观各个独立国家的经济历史，政府政策才是经济发展中最重要的参数，经济是为政治服务的。在自由市场经济的外表下，各个政府都是幕后操纵经济的庄家；在中国，现阶段的政府政治目标就是“和谐”和“发展”，政府在经济中的其经济的主要目标是“用高增长来创造就业机会”；主要任务是 “调整经济结构；削峰填谷，拉平经济波动，使之稳定增长”。
中国政治上是个完全独立自主的国家，政府的经济政策是经济发展中最重要的参数；一些经济发达的国家如日本等一些小国家政治上是不独立的，例如日本还是被占领国家，被美国和俄罗斯占领，他们的经济必须依赖背后的政治体--美国，政治是经济的基础，有美国强权的政治和军事体系才决定了 美元是世界结算货币；
还有有些观点，“热钱”的流入流出主导中国的房价这点，那是更可笑：中国整个房地产业规模在100万亿左右，其中住宅在70万亿左右。区区3、4千亿美元热线即使全部流入房地产业，也只是占2%-3%的总规模，根本无法决定其趋势。另外中国宏观经济的外向度只有30%左右，怎么只能用美元及其利率的的变化 就可以预测中国宏观经济的发展？是70%的内生经济主导了中国经的济发展，2009年中国经济的快速的恢复，带动全球经济的恢复，就是证实了这一点。 ---- 在研究中，要分清主、次，分清数据的"大",“小”，才能知道他们的作用的大小；
没有实践就没有真知，研究房产如果只是纸面文章，没有深入在房地产业界实践过，不知到底是什么主导了中国的房价， 就来谈什么时候房价大跌，这是很可悲的。其实很多行业里面的人知道，往往外行只是看热闹而已。 房市评论的小丑“牛刀”、“伪专家”谢国忠等不知道害了多少人， 大家只要百度一下这2位，他们2003年来说的话，你就知道他们完全是“反向”指针，从来没有对的时候。 牛刀的狂言并不要数据，只要能引人注意就成功，这是小丑的伎俩。而谢国忠是带着国内外高帽的“伪经济学家”，无非想提高点名声，混个好工作而已，但是也还是最终被 “大摩”清扫出门，南郭先生的命运。希望天涯不要出这样的人物。
----请大家读文章要注意，只有成功的行业专家的话正确率才是最高的。其他媒体吹捧的所谓的经济学家、教授、学院派人士 里面很多人都是“伪”学者，如果他们的理论是正确可行，他们都是 “大富豪”了，用不着为区区一点稿费和会议费用四处奔劳；
在研究房产人里面，可以参考 任志强、王石等研究，他们浸淫在这个行业几十年，并且是成功的。百度一下他们的以前10年以来讲的话，基本上都是正确的，所以他们也同时获得了大量的财富；
在研究全球的宏观经济，特别是外汇和利率方面，也同样如此。例如我们可以学习索罗斯的文章，他也是完全是实践中来，是个成功的专家。大家百度一下就可以了解他的看法，你会发现他的看法在历史上基本上都是正确的，所以他得到了巨大的财富。
本人作为一个投资研究人员，下面的理论也只是个人实际的研究，仅为参考：
房地产市场在未来仍将维持繁荣，东部地区至少5年，中西部10年以上，但是整个行业2015年左右到达增长的拐点，但并不一定下降。。
1）以政府的角度宏观的来看： 房地产是重要的财政收入来源，政府的目标要维持财政收入的稳定；
房地产业和烟草业一样，其实是个税务局，并且是个最大的税务局。现在实行的是临时营业税，并且是极高税率：新房的约55%的价值被征税。未来将以物业税等形式长期征税；现在这个税务局的税额占总财政收入的比例约30%。参考欧美的比例约为50%，所以现在还在发展期。---这块奶酪没有任何人能够撼动它，只有物业税推出取代营业税时，房价才可能退潮。现在这部分的税收主要被用来做基础建设。
注：这里再次重申，不要把中国和日本、台湾、泰国做经济比较，特别是房市比较，因为最基础的政治体是根本不同的，就像不能把孩子和大人比一样。
2）政府的货币政策是房价上涨的最直接原因：货币供应量在未来5年依然会居高不下，实际的通货膨胀率维持在高位；
中国经济的高增长背后是货币发行量的高增长，10年来，每年货币供应量增长都在14%-18%之间，而实际的GDP增长在9-10%左右，按简单方法计算，两者相减，每年实际的通货膨胀率在5%-8%之间，（2009年简单相减 达18%左右，这个会影响2年时间）。大家可以参靠下表：
年 GDP GDP名义 货币 调研地区
增长率 发行量 增长率 储蓄总量 米价 二手房价
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10年倍数 388% 530% 565% 244% 437%
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*2010 385000 13.1% 71万亿 17.2% 700000 4400 7800
2009 340507 13.2% 61 27.6% 598000 4000 6556
2008 300670 16.9% 48 17.9% 466203 3100 6013
2007 257305 21.4% 40 16.8% 389371 3000 6025
2006 211923 15.7% 35 15.8% 335460 2900 5948
2005 183217 14.6% 30 17.8% 287170 2800 4214
2004 159878 17.7% 25 14.5% 241424 2800 3484
2003 135823 12.9% 22 19.5% 208056 2320 3627
2002 120333 9.7% 19 17.1% 170917 1700 2175
2001 109655 10.5% 16 17.9% 143617 1800 1830
2000 99215 10.6% 13 12.6% 123804 1800 1783
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铜价 金价 原油 和田玉 股市 储蓄利率 贷款利率
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371% 361% 231% 3000% 145% 41% 70%
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55595 8282 530 60000 2900 3.60% 5.94%
45845 6508 483 50000 3075 3.60% 5.94%
59039 6139 840 45000 2550 5.58% 7.74%
65691 5138 548 35000 4589 5.22% 7.38%
68185 5191 607 25000 1649 4.14% 6.84%
32841 3616 525 15000 1123 3.60% 6.12%
25730 3305 336 9000 1379 3.60% 6.12%
17797 2968 238 5000 1460 2.79% 5.76%
15452 2526 221 2500 1671 2.79% 5.76%
16000 2296 221 2200 2001 2.88% 6.21%
15000 2296 230 2000 2004 2.88% 6.21%
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备注：所有数据为约数。其中商品期货、股市的价格以8、9月平均价为基准，具体取9月20日附近60均线价格，美元汇率在2007年前按8.2;2006 7.5;2007 7;2008 2009 6.8; 2010数据参考2010年9月数据推测；存贷款利率按年中间值计算；
因表格问题，栏目标题 依次为 "年" "GDP亿元"GDP名义增长"货币发行量万亿元" "货币发行""增长率""储蓄总量亿元" "江苏梗米价格元吨""南通二手房价元平米""铜价格元吨""金价格元盎司""原油元桶""和田玉一级山料元吨""股市上证指数""存款利率5年期""贷款利率5年以上"
从上表，其实大家都可以看到，其实房价同比（货币增长530%-实际经济增长约100%）为 1，10年来其实只是跟上实际通货膨胀速度而与。铜价、金价和原油因为可以国际贸易而受国际市场的影响，其实相对在降价。米价实际降为10年前60%，主要原因农民一直是底层阶级，收入增长
最慢，加上农业税改革影响,只有这样，劳动力才会进城，城市化才能进行。而10年储蓄则降为原购买力的的30%左右，损失惨重，食利阶级在中国一直是要消灭的目标，可惜真正打击的大部分普通没有金融知识的老百姓。同时借贷者成为最大的赢家，债务被通货膨胀蛀掉了60%。
以史为鉴，可以知道未来。大国的政府都是中庸的政府，要保持政策的一致性，除非发生大的变故，中国的政府也不例外。未来5年的货币发行量将会继续保持在13%-17%之间，以保证经济的增长，带动就业。所以如果未来5年全球没有大的战争、没有大的自然灾害，我们就可以基本预测到我们国家的经济增长，房价增长等；
3）从供需关系来看房地产：住房市场依然在需方市场。过去10年一直处于需方市场，到2015年左右估计供需平衡；
再次挺一下任志强，他一直用数据和事实说话；
房地产经济现在是中国宏观经济的重要组成部分，是中国城市化进程中的必然；中国总的来说还是发展中国家，虽然大部分东部地区已经可以和发达国家媲美，但是国土面积和人口占大部分的中西部地区还是很落后，觉有巨大的发展前景；中国城市化率现在大概接近50%，其中已经包括在城市打工的农村民工。去除15%左右可能永久居住在农村的老年人等，这意味着未来 还有至少25%以上的人口还需要进入城市寻找工作；看人口出生表，1990年中国人口达到出生高峰，约2600万人，新增就业需求的高峰点会出现在2010-2015年之间；每年有接近1800万以上来自农村的年轻人要进入城市工作（含农村的大学生），这些人到城里工作，必须要住房，不管租还是买。
因为住房的弹性需求很大，但是经济在成长，消费的水平也在不断增长。按现在的住房平均消费水平计算，城镇平均居住面积约20到30平方，新进入人口在城市立足后，大部分终究会达到这个消费水平（无论租还是买），则每年需要新建住房4亿到6亿平方米。参考一下近10年来房地产竣工的数据，近2年住宅竣工面积才达到这个值，前面几年的住房需要还没有得到满足。所以未来几年，住房依然在需方市场。
2015年左右将是房地产一个增长拐点，房地产市场的供需达到一个平衡。初步综合估算2012、2013年后进入城市的新人数将减少，今年来高考人数的减少其实已经告诉我们 3、4年后进入城市的人数在减少，而房地产开发继续在保持在增长，正好填补了前几年的需求。
注：研究经济的一种最有效的方法 就是研究其最末端：人。研究参与的人的数量的变化，以人为单位的金额的变化等。简单的把人看做移动的钞票：在公交车上 是一大堆 1元硬币在上下；在电器商场是 700元左右的钞票在进出门等等。拥有这个“钱”眼，你就可以看到 “财富”在那里是最集中的，是在流出还是流入，有没有机会参与；
3)房价是否泡沫：从3个主要指标方面看房价，总的来说全国的房价是正常的
a、实际收益率泡沫；去除通货膨胀带来的收益率
房产作为投资品：投资回报率是影响房价的最基本的因素，以租金回报率看，大部分城市的房子的资本收益率高于或接近2.25%的一年期存款利率。因为中国的房产大部分是主要消费+部分投资作用，交易的目标性不强，加上房子房贷比例不高，所以可以忽略交易费用，直接用租金回报率可以衡量，高于这个有投资价值，因为中国人投资渠道很少，能比储蓄好或持平已经很好了。物业税的出台，直接降低所有房子的收益率，从而引起房价降价预期；
有关利率上升，够降低投资收益率，房价的下降问题，这个主要看房子在现在中国，是主要是消费功能，还是投资功能的问题，我的认为主力的人群还是在用于居住这个消费功能，投资的功能只是辅助的，加上贷款的比例不高（新房25%，总6%），加上未来几年，中国的利率变动很小，基本不会影响房价的主要趋势。利率的作用主要是调节整个经济活动的，在大部分企业都处于艰难时期，还没有恢复。政府的政策最优先考虑的是企业的存亡，因为企业才是就业的主力。
b、消费能力泡沫：因中国特色的3家人买1套房的消费模式，总的看，房价没有消费能力的泡沫
房价收入比是很多人衡量房价是否合理的一个标志；但是因独生子女的原因，中国有3家人合买一套的特色消费模式，使得中国的房子消费的能力得到很大提升。
房子主力的需求在在于新进入城市的人员，其中大部分是农村进入城市的年轻人，他们工作3、5年后就有购买第1套房的需求；
2009年，中国城镇人均可支配收入为1.5万元，农村人均纯收入5000元； 2009年，中国全国的平均房价约5000元，按70平方米一般中国家庭认可的第1次购房房型，单套平均价为35万。中国特色的3家人买1套房的消费模式，使中国房产消费能力提升。按50%的城市化率计算，买房的3家人一般的构成为3个城镇人员+3个农村人员，年可支配收入合计为6万元，房价收入比为 6，基本在一个合理范围内；
对于北京、上海等大部分沿海城市的房子的需求，在中国并非是主力需求，而是一种改善性消费需求和投资需求。稍稍分析这些消费需求，例如在上海，交易的房子里面，100万元以下的房子约有12%，对于 3家全部为城镇人口的家庭来在上海第1次购房，按全国平均收入水平，每年可支配收入为9万元，约10倍左右收入比，还是能够忍受的。但是如果购房的家庭都来自于东部沿海城市，则3家年收入要到达15万元以上，也只是7倍的收入比。
c、信用泡沫：
研究房贷占房屋购买中的比例，就可以大概知道信用泡沫有多大。按2009年的新增的房贷数据，只有25%是房贷，75%是现金购房。如果按总的房产计算，则只有6%左右的贷款率。所以总的房市信用泡沫很少，中国的房市很稳固，不会产生信用崩溃的骨牌连锁效应，在未来几年，房价大跌只能是个梦。
附 简单说明有关于人民币、美元汇率的问题：
1）大的来讲 是“要钱” 还是要“信用”的问题；大的趋势，中国是要走出去的，现在不差钱 ，“信用”未来是优先考虑的；美国相反；
2）技术上来讲 是进出口均衡问题；中国一直是顺差，是升值趋势，美国相反；
决定一个国家的经济的发展几个重要参数：1）制度 2）科学和技术 3）自然资源 4）人力资源
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置顶卡
变色卡
拆了！增城这栋楼...
