富港东汇城：打造增城城市地标

访广州市富港实业有限公司总经理陈光明

在增城城市的核心区域，增城第一个城市综合体项目——富港东汇城正在紧锣密鼓地施工当中，这个项目处于增城广场、增城荔枝文化公园、增城公园三大公园的包围中，地段得天独厚。8月2日，这个将成为增城地标的城市综合体项目将揭开其神秘的面纱，开放体验中心接受市民的参观。而在此之前，大润发超市、广百百货等主力店已率先进驻，而大批的商家、包括大地影院、屈臣氏等也陆续到来，这里将成为增城的商业地标、城市地标。
    而作为开发商的富港实业有限公司（以下简称“富港”）是一家有清晰定位和明确战略目标的物业开发和经营公司，富港的目标是在广东省的二三线城市开发及经营综合性的商业物业及城市综合体项目，在成功开发佛山三水广场等项目之后，他们已成功在佛山、梅洲、广州等多个城市布点，未来他们还将在二三线城市多布3到5个大型的综合性商业物业或者是城市综合体项目。东汇城是今年富港重金打造的项目，将成为富港城市商业体系里的耀眼明珠。近日，记者对广州市富港实业有限公司总经理陈光明进行了专访。  
进军增城造地标项目
    记：在三水广场成功开发和经营之后，在广州南沙、梅洲项目运作成功之后，富港的脚步踏上了增城的土地，为什么选择在增城投资这么大的一个综合性商业物业？
    陈光明：富港的定位是在二三线城市开发总建筑面积在20到30万平方米的城市综合体项目，经过之前多年的开发、经营，富港已拥有众多实力雄厚的战略合作商家，成熟的经营队伍，具备了继续扩张的能力。增城是广佛肇、莞深惠两大都市圈的交汇点，未来城际轨道交通的换乘点就设在增城，在整个珠三角城市圈来说，增城是一个核心点，地理位置得天独厚；同时经过多年的发展，增城已经到了需要一个大型的集购物、休闲、娱乐、居住、办公等多种功能于一体的城市综合商业物业的时候了（增城原有的商业规模和档次都较为低端，并且分布散乱）。就广州市下辖的区市来说，增城的房产销售面积是最大的区域，锦绣湘江、碧桂园等大地产商在增城都有大规模的标志性楼盘，而现在增城的城市建设情况就像7、8年前的番禺一样，正处于高速发展期，正在逐步改善的交通状况、中新知识城的动工兴建等都将加速增城的城市发展，无疑给增城的商业发展带来良好的机遇。富港东汇城建成后集合增城最高端的商业、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种功能物业于一体，和即将兴建的增城歌剧院相连，东汇城项目投入运营后，相信很快将成为增城的商业旺地，城市的核心地标。
    记：作为增城的首个城市综合体项目，总建筑面积达20万平方米，多种功能是如何布局分配的？为什么会定位做城市综合体项目？
    陈光明：增城的城市常住人口约为40万，并且增城人一直都是商业贸易发达的地区，市民拥有强劲的消费力，根据多年经营商业物业的经验，富港认为，在这样的城市经营一个8到10万平方米的中大规模商业项目是没有问题的，所以东汇城的商业面积约为8万平方米，高星级酒店约为2.5万平方米，酒店式公寓约为3.5万平方米，写字楼约为4万平方米，还拥有1800个停车位，满足未来发展的需求。整个项目的投资额约7个亿，整个项目的主体部分将于今年8月底封顶，明年商业经营部分将陆续投入使用。
    定位为城市综合体是因为其是目前商业物业发展的一种高端形态，各种物业类型之间互为补充、互为增值，使彼此的价值都能得到更大的体现。东汇城项目地段优势明显，增城的消费力足于支撑这样规模的城市综合体物业，所以来看这个地块的时候我们就决定一定要做城市综合体项目，只有这样才不会辜负好地块。
商业一步到位瞄准中高端消费
    记：东汇城作为增城的第一个城市综合体，综合型商业物业在其中占了重要的部分，其商业规划是怎样的？
    陈光明：东汇城的商业规划的目标是做到一步到位，在未来3、5年内所在区域都没有任何一个项目能达到或者是超越东汇城的水平。为此，大型超市方面，我们引进了大润发超市，经营的面积达到2万多平米，届时将是增城市最大的超市；百货公司我们引进广百百货，经营的面积达到2.2万平方米；影院方面我们引进大地影院，将打造一个拥有10个放映厅的院线；餐饮方面，会有一个大型的宴会厅，能同时宴开100桌，同时还有酒店的自助餐厅、私房菜馆以及经营面积达8000平方米的美食街，引进超过15种不同地方特色的美食；儿童游乐方面正在洽谈反斗城、星期八小镇等多个品牌的项目，希望能引进最好玩、最安全的游乐项目……总而言之东汇城的商业业态非常丰富，并且引进的品牌也都是位于行业前端的品牌，不一定最高端，但是一定是最有竞争力的，不少会是厂家直营的品牌，开出来的店面多是品牌的旗舰店。就这一点来说，东汇城的商业定位比富港之前做的任何一个商业项目都要高。
    五星级酒店方面目前正在和多个著名的酒店品牌洽谈当中，就规模来说，拥有250个房间，是一个中等规模的商务酒店。酒店的大堂设在最顶层，让客人一入住就率先欣赏到增城市区最美丽的风景。酒店式公寓分两种类型，一种是小面积投资型公寓，带装修、家私、家电销售，业主只要带上私人用品就可住进来；另一种是面积为200多平方米的私人公寓，将会配置3000到5000元/平方米的装修标准，使居住在这里成为身份、地位的象征。
    记：东汇城项目推进的时间表是怎样的？
    陈光明：东汇城今年8月底就可以封顶了，大润发超市计划于明年上半年开业，大多数商场的主力店、步行街将在明年10月份之前开业，而酒店、公寓等计划在明年底投入使用，也就是说该项目8万平方米的商业计划明年全面开业，为增城市民提供高档次、高品质的消费享受。
预计前三年年回报率达到8%
    记：商铺投资是今年以来的热点，相信不少投资客已盯上了东汇城的商铺，投资该项目的回报率大概达到多少？
    陈光明：我们承诺前三年的投资回报率将达到8%，如果实际的投资回报少于这个数的话，开发商会给予补贴，到第四第五年预计将达到9%以上。可以拿我们之前开发的三水广场的商铺投资回报情况做个对比，前三年的投资回报在8%左右，到第四第五年的时候，一线铺的回报率已经达到了10-12%，而一些特别理想的点面的回报率更是去到了惊人的18%。所以之前投资了三水广场商铺的业主在得知富港到增城来开发了东汇城项目之后，都纷纷表示有意向来投资该项目。除了商铺外，投资城市综合体的公寓、写字楼也是好的选择，因为有商业做支撑，功能齐全，投资回报率要高于同一区域普通的住宅。
    记：请问东汇城的商铺卖不卖？如果卖，比例是多少？会不会影响后期的经营？
    陈光明：对于大型的商业物业来说，如果大多数面积出售的话对后期的经营确实会带来很多的困饶，所以富港对旗下的商业物业的销售面积比例一直控制在比较小的范围内，当年三水广场的销售面积是8%，这次东汇城我们计划销售面积只有5%，并且后期会对整个场进行统一的经营管理，引进的都是大品牌、大规模的商家，经营能力和抗风险能力都非常强，所以这么小比例的面积进行销售对整个场后期的经营不会有影响。三水广场用了2年的时间实现了盈利，我们相信东汇城在两年内也能达到这一目标。


城市综合体成大热物业形态
    近两年来，随着城市商业物业的不断进化，城市综合体项目成为热门形态。城市综合体顾名思义就是位于城市核心地段的综合性的物业，一般来说拥有大型购物中心、酒店、写字楼、公寓等多种物业类型，各种物业形态之间形成互为补充、互相促进的关系，有效地提高了各种物业的价值。
    就全国范围来说，目前较为成功的城市综合体品牌是总部位于新加坡的凯德置地集团旗下的“来福士”品牌的城市综合体项目。他们已成功开发了经营了上海来福士、北京来福士两大城市综合体项目，目前正在开发成都来福士、杭州来福士、宁波来福士等项目。就拿2009年投入使用的北京来福士广场来看，该项目位于北京市东直门立交桥西南角、东二环的核心商圈地带，北临东直门内大街，东面东二环路，紧邻第二使馆区，周边遍布写字楼、大型购物中心、酒店和文化中心，并且在地下直接连通亚洲最大的现代化综合交通枢纽——东直门交通枢纽，地段上无可挑剔，目前已成为了北京炙手可热的城市综合体项目。
    正佳广场是广州著名的城市综合体项目，地段上来看，位于天河路与体育东路交汇处 , 连通6万平方米市民广场，城市中轴黄金核心，华南最大交汇点，13 米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站，与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体，非常优越。
    东汇城的目标，毫无疑问是要成为“增城的来福士广场”、“增城的正佳广场”。

尼D地方~~~個人得閑去弊在身上D錢唔得閑咧！

增城目前的发展，有得做！东汇城！

明年10月份可以把东汇城起好？揾鬼信啦。

都5明ZC搞甘多诶D嘢有乜用，歌剧院，有几多人识欣赏？
起噶位置都喺D有钱人住噶地方，武雷公甘远，根本就5喺俾D百姓用噶。
税就交开啰，得到噶设施又冇钱消费，倒不如将D钱用喺其他地方。

[s:122][s:122]

回复 5# 大梵


    你自己衰好啦，又话增城好少人识欣赏歌剧，你想把新建筑设施起在旧市场吗？还是起在湘江路？我觉得你都好废，我睇你一定唔明乜先叫新城市中心，新城市中心系多有钱人住，不过穷鬼一样可以去欣赏，在增城可以去顶端消费的，大有人在，你无钱，自己衰，就唔好一竹打沉全部增城人。