楼市调控路迷蒙 开发商忙推新货赶工储客

学习如逆水行舟，不进则退。在以房贷新政为首的学业压力之下，2010上半年楼市可谓不堪重负，虽然十佳绩优生可圈可点，但楼市整体成绩出现明显下滑。阳光家缘统计数据显示，1- 6月广州十区两市成交29862套，同比减少了49.59%，而11440元/平方米的价位虽然依旧高企，但增速却明显放缓。

好彩现在进入了暑假，开发商们终于有了机会喘一口气，开始思考下一阶段的营销大计。也有些楼盘深谙春宵一刻值千金的道理，不肯在这个课余时间闲下来，通过推新、降价等方式狠狠为自己充电，以期博得市场关注。

经纬行研究中心监测的阳光家缘数据显示，2010年上半年广州十区两市成交29862套，同比下降49.59%。从上半年成交量的走势来看，今年以来成交量一直在低位徘徊，虽4月份上旬成交有所回升，但新政出台后又急剧萎缩，之后持续低迷。

今年以来全市楼市整体表现令人堪忧，原因有三：一是信贷政策和房地产政策持续收紧，消费者观望情绪日趋浓厚；二是去年市场去库存化明显，今年以来存量不多，再加上发展商因工程进度或是政策等原因推迟供货，整体市场供应有限；三是价格依然处于高位，虽新政后优惠增多，但未及消费者可承受范围内。

低价及社区盘受到追捧

根据经纬行提供的统计数据，在成交排行前20名的楼盘中，主要是两类楼盘所构成，一类是价格较低，在消费者的承受范围内，此类楼盘面对的多为刚性需求者，例如碧桂园凤凰城、碧桂园豪园、保利城等；一类是价格较高，但因是大型成熟社区或具有区域升值潜力，受改善性住户和投资者的欢迎，例如翠城花园、江南新苑、中海锦榕湾和万科天河御品等。

从楼盘成交排行中的区域情况来看，增城是今年上半年成交的热点区域，在成交排行前20名楼盘里，有9个楼盘位于增城，而在前三甲中，增城也占据了两席。究其原因，价格低，区域有发展潜力，例如附近有地铁等，是吸引广州客的一大因素。

全市价格涨幅收窄

2010年上半年广州中心六区签约均价16914元/平方米，十区签约均价13393元/平方米，十区二市签约11440元/平方米。从月度走势来看，中心六区的价格今年以来价格涨幅开始收窄，近两个月价格基本维稳，十区及十区二市的价格在今年1月份到达高点后，一路缓慢下滑。

从调研的情况来看，中心区大部分楼盘的报价基本不变，部分楼盘有优惠折扣，但折扣普遍不大。而周边区域的楼盘让利促销的力度相对较大，端午期间尚东尚筑最高有96×95×93折，相当于84折的价格优惠，祈福辉煌台和祈福生活无限更是全面推出83折重大购房优惠，较大的优惠折扣意味着降价，这在一定程度上拉低了区域的成交均价。从目前的市场情况来看，接下来楼盘优惠促销的活动会更多，部分楼盘可能会直接选择降价，全市的成交均价有望进一步下行。





上半年学科教育成果

A 基础课程 政治课

房贷新政发威降成交


由于涉及普罗大众“居者有其屋”的原始愿望，房地产成为了一项带有“政治”意味的学科。去年下半年以来，政府对房地产市场调控的政策开始收紧。然而，政策的收紧未能抑制住房价快速上涨的趋势。在此背景下，今年4月中旬，国务院将二套房首付款比例上升为50%，之后又打出一连串遏制房价的“组合拳”，最严厉的调控政策一出台，整个房地产市场的成交量急剧萎缩。

面对严厉的政策环境，上半年广州楼市买家的观望情绪较浓，卖方则由原来的按兵不动转为加大优惠力度；成交量急剧萎缩，但低价楼盘和性价比高的楼盘仍获追捧；中心区价格维稳，周边区域开始下降。

数学课 上半年一手成交大跌5成

上半年广州楼市数学课成绩一般，成交套数同比大跌5成。根据网站监控阳光家缘的数据显示，1～6月，广州一手楼成交套数为59296套，同比下降52%。1月份成交6178套，为上半年最高，而6月份降至3569套。

从成交区域看，荔湾、天河、海珠等中心城区同比降幅相对较小。增城、花都、白云三区的成交量名列前三位，分别为7437套、5474套、3113套。南沙、萝岗、黄埔等降幅明显分别只为424套、348套、296套。

虽然新政导致成交大跌，但是房价却没有明显的回调。网站统计数据显示，上半年一手楼成交均价为10411元/平方米，相比去年12月的10927元/平方米略微下调。

外语课 开发商开拓非住宅领域

上半年，广州开发商在外语课方面并没有像此前一样突出和积极，前几年，不少开发商“跨界”开拓新能源、公路基建等其他行业。但是在今年，不少开发商虽然业务方面有外拓，但是基本与房地产有一定的关系。

其中，工业地产是开发商青睐的项目之一。中颐集团开发建筑总面积50多万平方米的全新工业项目中颐创意产业园。招商地产的创意产业园部分也在年初奠基。富力地产旗下的首个物流地产项目广州国际空港物流园内的公用型保税仓、出口监管仓在今年3月正式挂牌。珠江地产也在6月底宣布投资380亿打造珠江生命健康城及科技CBD项目。

地理课 上半年只卖出六幅住宅地

今年上半年广州楼市地理课的教学任务，主要围绕土地出让开展。受到整体淡静的市场环境影响，今年一级市场也呈现一片和风冷雨的态势，上半年6个月时间只完成6幅商住用地出让，总用地面积10.57万平方米，离5平方公里的年度任务相距甚远，其中以低于市场预期价格成交的地块包括东风西路地块、南沙两地块、开发区地块四幅。而以金沙洲江景地块为首的土地押后推出，以避难关。

不过，真正的高素质土地并不愁下家。以6月29日完成的芳村高尔夫双地块为例，10家开发商现场竞价，最终被中铁集团收入囊中，楼面地价均超过7200元/平方米，创造了新荔湾区少有的高价出让记录。

历史课 楼价创出历史最高纪录

虽然成交大跌，但是广州楼市的历史课却再添楼价新记录。

今年2月，广州一手住宅成交出现明显的下跌，但是成交均价却冲上11963元/平方米的高点，广州3月回落至10858元/平方米。但是随后在4.15新政的影响下，广州房价却没有出现明显的回调，连续出现了上涨，并且到了5月份，广州楼价高达12955元/平方米，再创广州楼价历史新高，比去年同期上涨54.5%。

业内人士分析，广州楼价再创新高，主要是中心城区成交下滑不大而占比上升，导致房价结构性上涨，不过随着郊区降价促销逐步涌现，新政对楼价的影响也将逐渐体现出来。

劳动课 多条城中村改造进行


今年上半年劳动课最引人注目的是城中村改造，继猎德村、琶洲村、同和村之后，今年又有林和村、杨箕村启动拆迁，土华村则有发展上介入。目前林和村已经完成拆迁，开发商新鸿基地产将在明年正式启动项目。杨箕村7月1日开拆，北面将建起16栋至少26层高的回迁安置房。土华村改造则是参与方中信地产高调对外公布的信息，具体改造方案和涉及面积暂未透露。

除此之外，海珠的桂田村、三窖村、沥滘村、红卫村等城中村将改变原有的一村一策改造方式，转而进行“区域协调、整体拆建”，141.8公顷的用地将全部被释放出来，成为中轴线南端最大规模的改造区域。

B 扩展课程

美术课 小面积打造大空间

上半年各个房地产企业都相当注重美术课程的学习，其艺术修养的提升，具体体现为户型设计上的日趋优越，以前偶尔遇到的三尖八角、眼镜房、无阳台已消失在历史的沟壑里，方正实用、动静分明、干湿分区成为产品打造的常态。前几年曾经出现的270度飘窗、双层挑高阳台、三重露台等创新单位如今已经为楼市所见怪不怪，在尽可能的小的空间内，呈现出尽可能多的功能元素，是广州楼市优秀户型们追求的方向。

最经典的案例在于青花南湖（资料、团购、论坛、二手）的两房变五房，在100平方米左右的建筑面积内，实现了功能空间的最大化配比。另一个让人过目不忘的户型是白云尚城（资料、团购、论坛、二手）“大宅门”组团中的三房两厅，入户花园加室内空中花园的双重设计，将其中的一部分改成书房、茶室、运动室等，让生活更加舒适惬意。

文化课 新东山人文表现抢眼

文化课从来都是考核开发商的重要指标之一，今年上半年，有数名开发商就因为文化课表现突出而受到了市场的嘉奖。

其中以白云区新生东湖映月表现最为抢眼，今年上半年开盘的东湖映月以“新东山人文社区”的传统而独特的形象得到了好评。发展商不惜重金，以东山湖公园和新河浦园林为蓝本，打造小区园林及6万平方米生态公园，同时将东山老别墅的满洲窗、山墙、立面等元素，融入到现代的建筑中，形成在市场上独具一格的广府风情社区。开盘短短两月，东湖映月就收金4亿。

上半年低调的学生侨建·御溪谷也为广州楼市带来了新的风格，项目以东南亚风情为主调，以水景园林、河道、园林小品、树木绿化等布局浓厚的东南亚风情，为广州楼市提供了新的标杆。而即将推出的保利西海岸将把英伦经典都铎建筑引入广州，具体表现大家拭目以待。

营销课 暗降手法推陈出新

上半年市场风云变幻，去年被冷落的营销课纷纷得到了开发商的重视，各种新的营销手法纷纷出炉。

其中，最为明显的是“暗降”的手法，在目前的市场行情下，除了新开盘可以以较低的价格入市外，在售开发商又不敢公开降价，因此各种名义的暗降成为开发商的首选。如碧桂园和富力金港城纷纷推出团购优惠，最低折扣可达9折。万科天河御品则采取了装修变毛坯的“裸卖”，再加上一二手联动团购优惠，降幅达到1成多。

此外，各种“垫付”活动也受到开发商青睐，祈福集团推出“七成楼款免息分期”，无论首次、二次或多次置业者，只需支付三成楼款，后七成在五年内免息分期还清给开发商即可。天河楼盘翠屏领东也推出了垫付首期款购房方式。不论买家能贷几成款，首付都可只付三成，其余首期款由开发商垫付。

品德教育课 房企争相捐款

自今年起，每年6月30日将成为“广东扶贫济困日”，在首个广东扶贫济困日活动座谈会上，24家省属国有企业现场认捐超1亿元，而房地产企业则扮演了民企当中的慈善英雄角色。在首批捐款名单中，房地产企业在捐款金额前五位中占据了四席之多，其中广东珠江投资控股有限公司、合生创展集团有限公司、广东新南方集团有限公司、广东珠光集团有限公司合力捐资4.2亿元，成为“慈善状元”，紧随其后的是碧桂园控股有限公司，捐款金额达到2亿元，恒大地产集团和星河湾地产控股有限公司则分别捐出1.2亿元和1亿元整。

在广东扶贫济困日活动座谈会上，广东珠江控股集团董事长朱庆依、碧桂园集团董事长杨国强、恒大地产集团董事局主席许家印分别代表开发商群体发言，表示广东企业家应该主动承担社会责任，推动广东走先富帮后富、实现共同富裕道路。

社保课 史上最大规模保障性住房建设规划出炉

今年上半年，广州楼市的社保课表现突出，广州市住房保障办宣布放宽廉租房申请标准，将廉租房申请人年均可支配收入由7680元调整到9600元，将惠及12000多名低收入人士。

广州市上半年已经制定了史上最大规模保障性住房建设计划，今年计划解决约2.5万户在册低收入住房困难家庭。今年，广州计划储备保障房建设用地8宗、约5平方公里，是去年广州市辖十区公开出让的住宅用地面积4.4平方公里的1.14倍。这5平方公里的保障房储备用地，首次把政府建设的限价房用地纳入其中，包括龙洞林场地块、萝岗区中心城区地块、增城新塘地块、广州新城地块。

此外，今年上半年，广州市今年唯一限价房项目———中海金沙馨园6月份开盘，432套限价房一天全部售罄。今年底，广州计划推出首批3000套公租房。

插班 暑期广州楼市“七美”上市

在这个暑假中，广州楼市将迎来数名插班生新盘，这些全新亮相的楼盘成为广州楼市的新鲜血液。其中包括位于天河的睿山（资料、团购、论坛、二手）、亿泉尚园，荔湾的西湾阳光，海珠的保利世贸公寓，番禺的星晨时代豪庭（资料、团购、论坛、二手），以及花都的富庄庭（资料、团购、论坛、二手）、珠光南沙御景等。

从生源表现来看，新上市的楼盘都是以实用性的自住性户型为主，以满足现在急于入市的刚性需求买家。如西湾阳光以60至143的一房至三房为主。睿山以90平方米至157平方米的小三房至四房为主，花都富庄户型包括56至93平方米的一房至三房。珠光南沙御景以100-140平方米的实用三房及四房为主。


也有一些楼盘以高端改善性需求的买家为主，包括位于天河北的亿泉尚园全部是130平方米以上的大户型，番禺星晨时代豪庭户型包括120-400平方米不等3-5房平层和复式单位，瞄准的都是高端实力买家。

而以纯投资为主的保利世贸公寓也将在近期推出，户型包括51平方米的单间至156平方米的三房两厅。保利世贸公寓敢于在房产投资受压时候主动出击，主要还是有着“琶洲会展区唯一可售酒店式公寓”的利好。

在价格方面，由于调控政策的影响，这些楼盘开发商以及销售人员都非常谨慎，要不就干脆不报价，即使报价也是报参考价或者“吹风价”，无一例外特别交代，“最终价格要开盘时候才确定”。