楼价3指标超出警戒线 广州楼市发泡沫？

近日，广州市国土房管局首度发出警示：当前房价租金比已超过国际公认的风险警戒线水平，商品住宅市场投资风险增加。目前，衡量房地产是否存在的泡沫主要指标是房价租金比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据等。据计算，目前广州楼价有3个指标已经超出警戒线，分别是房价租金比、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比。对此，中原地产研究部胡广东分析，广州房价短期内不具备赶上北京、上海的能力，有追赶空间，但空间不太大了。

房价租金比：超标

正常值：1∶200~1∶300　广州：1∶327左右

解释：房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。租房通常是真实居住需求，因此两者之间的价格联系可反映该地区房产运行状况。

计算：去年广州市一手住宅均价是9346元/平方米；据满堂红地产数据，去年全年广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为28.6元/平方米·月，全年房价租金比约为1∶327左右。

对比：去年12月深圳房价租金比约1∶480，上海房价租金比为1∶500，北京房价租金比大概维持在1∶540左右。而广州12月份房价租金比1∶364。

投资客比例：未超标

警戒线：30% 广州：20%左右

解释：指登记购房者中，以投资为目的的人群所占比重。这一比重越大，表明市场投资风险越大。

计算：广州投资投机接近临界线，但尚未达到。满堂红地产研究部周峰介绍，一般认为，100个买家当中，投资或投机的比例占30%以上则属于有泡沫。而在该公司成交客户测算中，去年购房者中27%属于投资或投机，73%属于自住。

中原地产区域营业总监潘婉霞透露，2009年投资比2007年更多，但占比不过两成左右。投资比例算是高了，但是仍在安全线水平。如果高于30%就会比较危险，由于目前很多物业出租收益比较差，导致出现一个问题，当资产价值回归时，物业投资收益会缩水比较厉害，风险比较大。

房价收入比：超标

正常值：3～6倍　广州：约11倍

解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。

计算：据广州市统计局数据，2009年，广州城市居民人均可支配收入27610元。按一家三口计算，则家庭年均可支配收入为82830元。为保持与北京、上海的可比性，去年房价均价统一使用戴德梁行数据，该统计广州均价为9409元/平方米，与广州官方统计数据相差不大。按一套房子90平方米计算，总价需要846810元，市民需要11年时间买一套房。

对比：同样假设三口之家购买90平方米房子，根据各地统计局公布的去年人均可支配收入水平和戴德梁行去年房价均价计算，北京、上海和深圳都约需16年购买一套房子。

房价GDP比：超标

正常值：两者涨幅相当　广州：约4倍

解释：GDP也就是国内生产总值，它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标，房价涨幅如果远远超过了GDP涨幅，也就说明房价涨幅过大。

计算：据中共广州市委九届八次会议披露，去年广州市GDP预计增长11.4%。据广州市国土房管局数据，去年广州一手住宅均价累计上涨40%，约相当于GDP涨幅的4倍。

对比：据媒体报道，上海房价涨幅超过了GDP增长的7倍左右，北京为5倍左右，深圳为8倍左右。

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