房地产最坏时刻已经过去！

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文｜献策

房地产市场如同人生，高低起伏，连绵不断。

11月1日，星期一，工作日。早上收到如下消息：

这消息来源于中国人民银行旗下《金融时报》的一篇题为《房地产信贷政策环境正在改善》的文章，标题简单明了，就是说房地产最艰难时刻已经过去了，现在是正在改善中。

文章不算长，下面通篇分析下文章传达了什么信息。

1

9月份召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出“两个维护”；在10月召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产合理资金需求正在得到满足；人民银行副行长潘功胜曾表示，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。中央和金融管理部门在近期的集中表态，被看作是对房地产融资政策的进一步明晰，房地产信贷政策环境将会有一定程度的改善。

分析：

开宗明义，说明最高金融机构和中央经济高层已经知悉房地产市场之前存在的房贷难的问题，正在作出改善调整。

2

自去年重点房企融资管理“三道红线”和金融机构房地产贷款集中度上限制度明确后，房地产行业降杠杆效果已然显现。根据央行发布的2021年三季度金融机构贷款投向统计报告，三季度末，人民币房地产贷款余额同比增长7.6%，低于各项贷款增速4.3个百分点，较上季末增速继续回落；今年前三季度的房地产贷款增量占比，比上年全年水平低7.3个百分点。进一步细分看，今年前三季度，房地产开发贷款余额同比增长仅为0.02%，个人住房贷款余额增速比上季末降低1.7个百分点。过去一段时间，由于过多资金追逐房地产行业，以及房地产企业为维持资金周转和规模排名持续加杠杆，造成了实体经济过度依赖房地产市场和地方土地财政等问题，而“三道红线”这一将房地产企业财务结构与有息负债规模增速上限关联起来的管理制度，有利于引导房地产行业和金融部门合力消化存量资产，并形成与地方经济发展和人口流动趋势相匹配的房地产开发速度，这对于我国长期以来的房地产行业运行逻辑有改善作用。

分析：

指出针对房企融资管理的“三道红线”和针对银行房贷集中度管理的“两道红线”已起到作用，房地产贷款的各项数据均有所回落。并说明“三道红线”对防止资本的无序扩张所起到的作用。

3

但具体落实中确实出现了局部的偏差。人民银行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，金融机构对房地产行业风险偏好出现一致性收缩行为在现阶段是正常的市场现象；不过，部分金融机构对于试点房企融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增误解为银行不得新发放开发贷款，造成一些房企资金链紧绷。此外记者了解到，少数城市“一刀切”地延长了按揭贷款投放周期，导致居民首套房或改善型住房等合理需求无法得到满足。

分析：

金融机构高层承认政策落实中出现了“局部的偏差”。部分金融机构对房企融资管理规则有误解，比如：对要求“红档”企业（三个指标都超标）有息负债余额不得新增误解为银行不得新发放开发贷款。

举个例子理解一下：

例如，有家“红档”房企向银行贷款1000亿，已用销售回款还了300亿。这样即使这家“红档”房企的贷款“不再新增”，其新开工的项目，也应该能再向银行贷款300亿才对。但是有些银行却从此就只让他还钱，而不再贷款给他。结果就是这家“红档”房企的贷款不但没有“新增”，反而不断“减少”，造成一些房企的资金链断裂，甚至暴雷。

还有就是，一些城市的“一刀切”地延长贷款周期，伤及了刚需和改善的合理需求。

4

我国一直坚持“房住不炒”定位和“三稳”即稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控总基调。事实上，无论从优化房地产企业融资结构还是从理顺房地产行业运行逻辑看，房地产行业整体的平稳发展、企业融资结构的平稳改善和居民合理居住需求的满足，都是必不可少的条件。

在从房企融资结构看，根据中房智库去年的分析结果，我国房地产开发企业到位资金中自筹资金、定金及预付款分别占到了总额的三分之一，国内借贷和个人按揭贷款平分剩余的三分之一。目前的管理制度下，过高的杠杆率会影响房地产企业的融资效率；但行业过快降杠杆而引发的部分企业评级下降和房地产产业链资金惯性的打破，也会影响企业自筹资金的能力。因此要保持房地产行业流动性相对充裕，在去库存的基础上，金融部门和房地产行业需要对国内借贷和自筹资金占比进行有序调节，防止金融风险偏好的过度收缩影响行业发展。从住户角度看，合理住房需求的满足关乎民生。由于房地产在我国居民财富中占比较高，房地产价格预期也左右着居民的消费预期，进而影响总体经济发展。因此，信贷政策传导机制需要进一步完善，金融管理部门近期的引导也可以被看作是对“房住不炒”定位和“三稳”调控基调的进一步贯彻。

分析：

再次强调“房住不炒”和“三稳”的房地产调控总基调不变。

杠杆率过高或过快去杠杆都会影响房企，要保持房地产行业流动性相对充裕，防止金融风险偏好的过度收缩影响行业发展。这是说给房企听的，要他们一步步把杠杆降下来。

据央行2020年发布的数据显示，我国居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%。房地产在我国的居民财富中占比较高。如果房价持续下跌，大家就会认为资产总量下降，就会捂紧钱包，不去消费，最终影响到经济总体的发展。

5

据记者了解，人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。招商银行风险管理部总经理厉明东就在该行三季度业绩交流会上表示，在房地产开发贷的投向上，该行强调项目的自偿性，并且严格对房地产开发贷款进行封闭管理；在开发贷项目选择上，该行集中在一二线城市的刚需和改善型住宅，在积极满足刚需住房融资需求的同时，保持整个项目自偿现金流的稳定。平安银行相关负责人表示，该行会重点选择人口净流入、有产业支撑力比较强的城市，项目重点选择有区位优势，尤其是销售前景好、计划周期短的项目。房地产信贷政策环境改善后是否能促进房地产行业稳健发展，后续政策和细则的制定以及在各地的落实也是关键因素。

分析：

何为“窗口指导”？

窗口指导是指中央银行根据产业行情，物价变动趋势和金融市场动向，规定商业银行的贷款重点投向和贷款变动数量，以保证经济中优先发展部门的资金需要。我国使用的窗口指导，侧重与其他宏观调控政策相配合，具有行政指令的特征。

证实部分地区人民银行分支行已经开始根据当地情况进行窗口指导。这个窗口指导主要是在房地产信贷总量控制情况下进行的跨区域调节。

跨区域调节，意思就是把一些三四线城市的相对宽裕的房贷额度调节到一二线城市的核心地产项目上，并举了两个有代表性银行的做法。

招商银行：“集中在一二线城市的刚需和改善型住宅，积极满足刚需的住房融资需求”。

平安银行：“重点选择人口净流入、有产业支撑力比较强的城市”和“重点选择有区位优势，尤其是销售前景好、计划周期短的项目”。

其实就是告诉大家，房贷总量还是控制的，主要是“跨区域调节”，把贷款额度交给“人口净流入、有产业支撑力比较强的城市”，而且是这些城市“有区位优势”的项目。

这段话很有意思，聪明的你可曾领会？其实就是告诉你以后该怎么买房，就是买有“人口净流入，有产业支撑力比较强的城市”和“有区位优势”的房产。这样的房产才有价值。

换句话说就是，一二线城市核心区的房产，才是银行眼中“值得批贷”的优质资产。

6

从中长期看，房地产调控的大方向不会发生改变。随着房地产市场从增量开发转向存量运营，在现有监管制度下，房地产行业资金也会更多流向有产业支撑和吸引人口流动优势的地区。未来，金融资源投向房地产行业的占比有望进一步降低，将更多让位于对制造业、技术创新、乡村振兴等领域的支持。

分析：

这段话重复强调“房住不炒”不会改变，“窗口指导”和“跨区域调节”只是短期内的操作。未来，房地产行业的资金只会更多地流向“有产业支撑和吸引人口流动优势”的地区。再一次说明只有这些地区的房产才有价值。

总结：

正如万科董事长郁亮前几天讲的那样，房地产行业会逐步迎来一个新的春天，但这个春天跟之前的春天完全不一样。

随着我国的人口红利逐渐消失，城市化率不断提高，以及国家对房地产政策的变化，房地产行业增长的空间没有以前大了。黄金时代过去了，白银时代也正在结束，未来是青铜时代。

当然，并不是说房地产就没有机会了，在这样的时代，刚需会受到保护。至于投资，要更加理性、立足中长线投资，尽量到一二线城市及区域中心城市，投资其核心资产，才有可能获得合理的回报。

国家是允许在房地产上作合理的投资的。在本人的上篇文章，提到10月27日经济日报刊登了一篇名为《共同富裕需要房地产市场稳健发展》的文章，这篇文章论述了在推动共同富裕的背景下，房地产政策将重点放在“防风险、保刚需、重保障、调分配”上。其中对“保刚需”是这样论述的：

扎实推动共同富裕，将着力扩大中等收入群体规模。要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。持有住房是增加财产性收入的重要渠道，增加城乡居民住房类财产性收入，将有利于扩大中等收入群体规模。应充分满足城乡居民的刚需和改善性等基本购房需求，实现住有所居的同时，也能有力增加其财产性收入。
需要明确的是，增加住房类财产性收入，不是鼓励炒房。而应建立在房地产市场平稳健康发展的基础上，且必须坚持“房住不炒”定位。

是不是很意外？

“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”，“持有房产是增加财产性收入的重要渠道，增加城乡居民住房类财产性收入，将有利于扩大中等收入群体规模。”

居民如何才能获得住房方面的“财产性收入”？一靠房租，二靠房价上涨。这等同于官方承认了房子的投资属性。

所以，房地产合理的投资是被政策允许的，国家反对的是过度投资、投机，甚至炒房。

以上全文，感谢阅读。

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END

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