发展商“捂盘”造高楼价 供不应求假象！

“从5月份开始关注这个楼盘，直到现在还不开盘，问销售人员得到的答复永远是即将开卖，请继续关注，不知道开发商搞什么鬼。”关小姐向记者抱怨天河某个楼盘的“拖字诀”。

其实，广州市有那么一些楼盘都出现了类似的情况，就是已经达到预售条件而迟迟不见开盘。有专家认为，造成这种“捂盘”现象的主要原因是供应量不足，市场销售旺盛导致货源紧缺。

“捂盘”现象一：开盘时间一拖再拖


漫画：就不开盘

今年3月份开始，广州市的房价一路看涨，到了7、8月份，多数开发商已经完成大部分的销售任务，有些原先放出风声说是五一开盘的项目，延迟到了9、10月开盘，甚至到了年底还没有正式发售的迹象，“捂盘”现象非常明显。

天河某个黄金地段的楼盘，早在4月份已经宣传预计五一期间开盘，并且开放了销售体验中心，后来延期到6月份还不见开盘。后来网易房产记者每隔两个星期打一次电话到该楼盘的售楼中心询问，刚开始得到的答复是“即将开盘，敬请期待”，而到了现在，则是“开盘时间未定。”，而据业内人士透露，该盘目前还没拿预售证，很可能要明年才能发售。

同样，海珠区的一个“日光盘”，新组团在6月份已经开放样板房，然后从8月份开始进行额外96折的优惠登记，连续几个月都在“本月新盘”名单中，直到现在还在登记中，迟迟不见开盘。该组团目前还没拿到预售证，销售人员说可以进行登记，不用交诚意金，目前开盘时间未定。有媒体报道说11月底开盘，也没有动“真格”。一位具有老城区置业情结的何先生告诉记者，他从4月份就开始关注该盘，也已经做了意向登记，但何时才能买到“心头好”，至今只能等开盘通知。

“捂盘”现象二：每次推货有所保留


漫画：等下一个楼盘或者下一期吧

除了延迟开盘时间，开发商“捂盘”的方式还有分批销售或者限量发售等。位于珠江新城的某楼盘，从今年的8月份开始，该盘的最后一栋楼宇就处于“即将发售”的状态，截至12月份，也没有要正式开卖的意思，到阳光家缘也查不到预售证，倒是查到了往期还有20来套可售单位，但销售人员已经宣传售罄，目前无货。

番禺区的某个江景楼盘，上个月宣称售罄无货，新组团要到明年，这个月突然放出消息说还有几套顶层复式珍藏单位在售。

海珠区某热销楼盘，在9月份已经拿到预售证，预售总套数为870多套，在国庆期间已经推出一部分单位，很快销售完毕，阳光家缘网显示还有700套未售。本来11月份说要推出下一期新货，但直到现在还没动静，销售人员说预计12月份推出。但据某业内人士透露，该盘很有可能要到明年才会推出新货。

延迟开盘和分批少量推出的结果，促使不少新盘新货形成抢购的热烈场面。如某个楼盘首次推出30套货量，但蓄客可能达到了300个，开盘当天的“畅销”就很容易产生了，紧接而来的是下一批新货的涨价以及热销。

政府：加强监督与管理

为了打击捂盘囤地等行为，早在2007年9月底，广州市委常委、常务副市长苏泽群便公布了约束开发商囤积土地的六项措施，并进行了闲置土地的清理和处置。

2009年上半年以来，有些市民对于某些楼盘产生疑问，认为是在捂盘惜售，因此，广州市国土房管局中介管理所在7月份进行了专项检查，但相关人士透露未发现有捂盘现象。

2009年8月，广州相关政府部门强调加强土地出让金收缴管理工作，8块用地被要求30天内在市国土房管局估价所办理签订土地合同手续，多个知名发展商榜上有名。广州市国土房管局网上宣称，对于已评审通过但未签订土地出让合同案件，逾期未办将作退案处理。

2009年10月份，广州市国土房管局相关负责人再次强调，开发商取得预售证10天内一定要开盘卖楼，市民一旦发现楼盘捂盘囤货,可以向有关部门举报。

真相：“捂盘”是供求关系惹的祸？

为什么这些楼盘的开盘时间一拖再拖或者分批少量推货？有开发商表示，由于今年销售情况良好，大部分开发商都提前完成了今年的销售任务，资金充足，因此也不急着销售，现在房价一直在上涨，升价后可以获取更多的净利润。另外，也要看下明年的政策情况而定，减少风险。

也有开发商对此表示怀疑，如果像2007年那样捂盘待售，遇到2008年的低迷，那风险也会很大，现在房价也不低，还是赶紧售出收回资金比较稳妥。

房地产专家吴定金认为，楼价上涨的根本原因还是在供求关系上，如果广州楼市供应量持续走低，捂盘惜售将会对楼价的快速上涨起到推波助澜的作用。虽然政府三令五申有了预售证就要卖，但很难预防捂盘这种商业行为，总会有各种借口延迟发售。

经纬行研究中心朱欣苑表示，这种现象出现的主要原因是由于2008年下半年和2009年上半年开工不足导致的供应跟不上。2008年市场太悲观，2009年上半年发展商还在迟疑，开工就不积极，因此造成了2009年下半年供应量不足的局面。

土地出让有所减收

那么，是土地供应是否影响了供应情况？据广州市财政局局长张杰明介绍，广州市2008年国有土地使用权出让金减收105亿元，下降37.7％。根据统计，受楼市低迷等因素影响，广州市土地市场去年比较冷清，全年出让住宅用地不足20块，其中约10块土地是底价成交，不少地块成交楼面地价每平方米只有一千多元。

受去年房地产市场低迷影响，今年广州土地供应计划也是一改再改。原计划广州每年供应土地5平方公里，后弹性调整为2.5平方公里－4平方公里，年底前则又下调为1.8平方公里。张杰明还表示，预计2009年广州市国有土地使用权出让金收入计划降为149亿元，要减收24.6亿元。但据网易房产记者统计，截至到今年的12月7日，广州市共出让21块商住用地，共收入出让金117.0562亿元，比原定计划还少30多亿元。由于每块地从开发到销售一般需要1年多的时间，在一定程度上限制了项目的开发，这也可能是影响供应量的原因之一。

广州目前存货不多


阳光家缘12月7日数据

据网易房产记者统计，阳光家缘显示11月广州十区二市的成交套数为7210套，环比10月下降9.5%，其中超过4000套的成交来源于花都、增城和番禺。而截至到12月7日，阳光家缘网显示广州市的可售套数只有27700套，以11月的成交量来算，目前的存货最多只能支撑3个多月。从供应的分布看，中心六区，特别是荔湾、越秀、海珠等老城区的供应量最少，供应量最多的还是花都、增城等地，成交也最为活跃。

目前，老城区的新盘价格处于14000-20000元/平方米之间，且买少见少，每次推货都几乎一扫而光，而郊区盘的洋房价格以4500-7000元/平方米为主，也是成交最多的区域。一些豪宅区域，像均价25000元/平方米的珠江新城板块，目前还有少量尾货可供消化，高企的房价和成交量处于胶着状态。

(本文来源：网易房产 作者：谢丽娴)

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这叫营销手段，地球人都知道

唉~~唔好捂得仅紧啊

这是见怪不怪了，没办法，这是既定的规则啊，有谁会去改啊

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