楼梯楼物业费0.7元/月/平方米，电梯楼物业费1元/月/平方米。在海珠区，有一个紧挨着中山大学的繁华小区，最近因为小区业主自管出了名。
三年多前，这个叫祈乐苑的小区因管理混乱而受社会关注；
三年前业主开始自管，试行酬金制聘请物管；
两年前正式将所有物管请出，由业委会组建物业团队直接管理；
如今居民满意度大幅提升，物业费缴纳率达100%。
实行三年业主自管以来，这个有着约1400户的小区不仅没有上调一分钱物业费，还“赚了”五六百万元并全部投入对小区环境的升级。
三年巨变
谁想得到，三年前，这里可是治安混乱、垃圾乱扔、设施损坏严重。
“小区环境的这些改善都是自管后三年内发生的变化，自管的第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部换新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；自管第二年，业主开始就用结余款项对小区环境进行了改造，包括大门和花园整治、两个网球场换新、之前大片的卫生死角改造等。”
2013年6月，祈乐苑第一届业委会成立时，冼敏强就是业委会委员；去年换届时，他变成了业委会主任，一路见证了小区物业的发展变迁史。
如今，小区里居民的休闲设施更多了，设备更加完善了，同时物业管理人员的忠诚度也更高了，物业费缴纳率更是高达100%。
值得注意的是，物业管理费仍跟10多年前一样：楼梯楼0.7元/月/平方米，电梯楼1元/月/平方米，分文未涨。如今，祈乐苑小区成为业主自管的广州样本，不少小区业委会前来取经。
算笔账
物业费分文不涨，那究竟是如何实现盈余的呢？冼敏强给广州参考记者算了一笔账。
收入
祈乐苑小区每年收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益等三个部分。其中每月的物业管理费约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、租赁网球场收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等。此外，在收益部分还有对前物业的资金追讨等，有数十万元。
支出
支出部分则包括50多名物业管理人员的工资、园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等，每月的员工薪酬约为20余万元。
盈余
“在三年的业主自管中，业委会共收入约1200万元，除去物业管理人员工资外还有结余约五六百万元，这些款项全部用在了小区建设上。”冼敏强称。
三层架构
“我们的物业中心员工，包括物业主管在内全部是自聘的。”
冼敏强介绍称，如今业委会形成了三层框架，其中业委会共有10位委员，资金统归业委会调配，物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门，“我们就相当于一个公司，也正常给员工发工资和缴社保。”
不同的是，业委会10位委员全部为兼职，不拿取一分钱工资，而与企业的逐利相比，业委会则将所有的“盈余”用于整个小区的翻新建设。
另外，为了留住人才，祈乐苑业委会还为物管人员开出了有竞争力的薪酬，甚至高于周边的大楼盘。“工资逐年上涨，已经上涨了800元。”冼敏强称。为了加强业主知悉权，业委会还对每月的开支收入进行了公告栏和网上公示，详细到会议中购买水果的费用。
如今物业中心共有50多名员工，全部包吃包住，还建立了员工饭堂，员工福利一项不少，节假日还按照国家规定有两倍或三倍工资，员工忠诚度大大提高，小区治安和环境都大为好转。
业主自管有三难
祈乐苑的业主自管如此成功，究竟能否复制呢？冼敏强认为，如果是单体楼等规模不大的小区，要实现业主自管比较容易，但如果是大型小区，那就不容易了。
“要业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！”冼敏强说，业主自管一方面是对业委会能力的考验，另一方面则牵涉各方面的利益。
“现在很多物业公司是属于开发商的，里面牵扯到的各个方面利益非常复杂，如果实施小区自管的话，可能社会矛盾就会少很多。我们希望能探讨一种模式出来进行推广，当然我们并不是否定物业公司的作用，而是这种模式能推进物业公司改进服务。”虽然自管艰难，但在广州市公共危机预防协会会长邓跃晖看来，这不失为一种物业管理趋势。
据透露，目前祈乐苑小区正在协助两个小区复制业主自管模式。
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