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来源：广州仲裁委员会
以案说法
雷某为广州市白云区黑土村的村民，李某拥有广州市城镇居民户口。雷某欲将其名下的的宅基地使用权以及上盖楼房一并转让给李某，双方签订《宅基地使用权及房屋买卖合同》（下称《买卖合同》），约定总价为120万元。
其后，双方另行签订《后续问题处理协议》（下称《后续协议》），约定若《买卖合同》被法院、仲裁机构或其他部门认定为无效合同，则按照《后续协议》处理。协议第二条约定，雷某确认，李某接收涉案土地使用权及房屋后，对房屋进行修缮、装饰和管理，产生费用合计90万元。若李某收回房屋，则雷某除退还先前收取的120万元款项外，另行支付90万元。
李某支付完毕120万元后，双方进行了房屋交接，雷某将《集体土地使用权证》交给李某。
房屋装修完毕后，李某展开招租。此时第三人出现，声称雷某欠其债务，霸占房屋，李某无法对房屋进行使用和收益。
李某提起仲裁，主张《买卖合同》无效，请求雷某返还120万元购房款并赔偿90万元装修款损失。
本案的争议焦点在于，第一，《买卖合同》约定对宅基地使用权及地上房屋进行交易，是否有效？第二，如果合同无效，返还购房款并赔偿装修款损失的请求能否支持？
1、合同效力问题
《买卖合同》的标的为宅基地，性质为集体土地。而李某的户籍为城镇户口，并非宅基地所在的黑土村集体经济组织的成员。根据我国《土地管理法》第63条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。结合《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。由于违反《土地管理法》的上述规定，本案《买卖合同》及其补充协议均属无效。
2、合同无效后的处理
根据《合同法》第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于《买卖合同》无效，雷某因该合同收取的120万元应予返还。
李某由于对房屋进行装修，支出装修款90万元。合同无效后，房屋理应返还给雷某，则李某因合同无效遭受损失90元。对于该损失应如何承担存在不同意见：第一种意见认为，本案双方对于合同无效均有过错，损失各自分担一半。第二种意见是，本案合同虽然无效，但《后续协议》中关于合同无效后的处理的约定可以作为依据，根据该约定，雷某应向李某赔偿90万元。第三种是，李某对房屋的装修构成添附，合同无效后房屋应返还给雷某，雷某因李某的装修而获利，因此，对于添附的价值雷某应予赔偿。
小编认为，第三种意见更有道理。由于本案合同无效，则《后续协议》的约定不能直接作为损失分担的依据。本案的损失不同于一般损失，装修款已经转化为添附在房屋内的装修，这些装修在未拆除的情况下使得房屋的价值增高。如果是无法挽回的损失，双方各分担一半无可厚非。但本案中，李某已因合同无效而损失装修款，如果拆除会使得装修的价值贬损，没有必要恢复原状。如果装修不拆除，则意味着雷某将因无效合同而获利，这是不公平的。另外，结合《后续问题处理协议》第二条的表述，雷某对于装修事宜是知晓并且同意的。因此，从《合同法》第58条的精神及平衡双方利益的角度出发，雷某应赔偿李某装修损失90万元。
农村房屋买卖合同的效力探讨
根据我国“地随房走”的原则，受让房屋的同时也获得土地使用权。因此，房屋能否交易取决于土地使用权能否转让。在农村房屋买卖合同的效力问题上，买方主体起到重要影响，以下将区分讨论。
1、同一集体经济组织成员之间
《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条被认为是允许农村村民之间买卖房屋的证据。同村之间买卖房屋并不禁止，只不过出售房屋的村民不可以再申请宅基地。同村之间可以买卖房屋，这一问题目前不存在争议。
2、不同集体经济组织成员之间
不同集体经济组织成员之间能否买卖农村房屋，在认识上存在分歧。认定合同无效的主要理由在于，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。认定有效的理由主要是，农业经济的流动性小，农民购买异地房屋并在该地生产经营，长期以来已经融入当地社会。并且，允许农民购买异地房屋并不会造成大量的集中兼并。小编认为，首先，我国并没有明确禁止农民购买异地农村房屋。购买异地房屋，即使不能获得宅基地使用权，也并不改变土地用途。其次，我国政策允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。在承包经营权可以依法流转的情况下，限制宅基地使用权必须限于本村成员享有过度苛刻。因此，不同集体经济组织成员件买卖农村房屋认定有效为宜。
3、城镇居民购买农村房屋
城镇居民购买农村房屋原则上无效，这是目前的主流裁判观点。也有人指出，随着实践发展的需要，应赋予此类合同以法律效力。值得注意的是，我国的土地管控具有极强的政策性，《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。2015年底，全国人大常委会授权若干试点县暂时调整实施《物权法》、《担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。今年三月，中国人民银行联合有关部门发布《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。根据该办法第12条的规定，变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。也就是说，最新的政策在城镇居民能否作为受让人问题上仍然采取了原则性否定的态度。未来是否会放开，我们拭目以待。
文章来源：广州仲裁委员会（gzac_gziac）微信平台
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