萝岗增城成供地大户 前5个月推地占5成

      继上周萝岗科学城宅地以底价成交后，昨日，南沙区东瓜宇村岗仔山、珠电路两块宅地同样以底价成交。去年，广州掀起新一轮“地王”热潮，蔓延至今年初。今年2月行政区划调整方案公布以来，东部三区成为广州今年土地市场的热点。据统计，今年以来，广州共推出31宗商住用地，将近一半来自黄埔、萝岗、增城。“今年东部集中推地，可以明显看出政府想往东部疏散中心城区人口。”业内人士分析，随着多条地铁线路陆续在2018年前竣工，轨道交通连通东部与中心城区，约在四年后，政府的引导将初见成效。

  区划调整方案公布后萝岗、增城成“供地”大户

  今年2月，广州公布区划调整的方案，从化、增城将撤市设区，萝岗、黄埔将合并，东部版图将迎来大规模的调整。至今已3个月，随着增城、萝岗接连成为广州的供地大户，新“地王”再次刷新纪录，东部土地市场正逐渐升温，广州“东进”的方向愈加明确。

  根据广州市国土房管局官网，以及增城、从化国土房管分局官网公示数据统计，今年以来，广州共挂牌出让31幅商住用地。在东部区域，黄埔推出1宗，而萝岗和增城分别推出7宗。5月全市推出的6宗商住用地全部出自萝岗，这批地块多位于科学城板块和知识城板块。

  随着增城、萝岗分别在3月和5月集中推地，东部区域的土地出让金收入也出现“井喷”。今年以来，全市十二区市土地出让金收入合计374 .0453亿元，萝岗为45 .797亿元，增城为35.805亿元，南沙为17.576亿元，三区收入占全市将近三成。单单在5月，萝岗土地出让金收入已占该区今年总额约96%。

  值得注意的是，原定1月28日出让的天河区云溪路地块，以及原定5月29日出让的海珠区橡胶新村东部地块，都因故临时终止挂牌出让。“今年集中在东部推地，中心城区推地极少，政府引导城市往东发展的方向很明显，希望中心城区的人口往萝岗和南沙等东部、南部区域疏散。”合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江认为，目前在建的多条地铁线路均往东延伸，将能有效带动广州东部未来的发展，同时，东部目前有不少旧厂、旧村，配合“三旧改造”推地，或可“双赢”。

  东部区域“地王”频现“但地价仍属全市‘洼地’”

  今年以来，东部的增城、萝岗多次刷新当地“地王”标准。

  3月26日，朱村街凤岗村一块宅地成交楼面价为4652元/平方米，被认为是增城新“地王”。时隔仅一个月，增城再次刷新区域标杆纪录，折合楼面价为8748 .6元/平方米，比上月“地王”涨近一倍。而此前，增城住宅地楼面价约为1100元/平方米，2月区划调整方案公布前的最后一幅住宅土地出让，其楼面地价不过是1617元/平方米。

  5月15日，萝岗科学城位于开创大道以北、香雪大道以南、香雪八路以东的宅地，以总价3.15亿元成交，折合楼面价约9300元/平方米，再次刷新去年10月黄埔云埔工业区宅地纪录，成为同区域新科“地王”。

  “萝岗、增城的土地价格都是‘洼地’，有地王诞生也不奇怪，这块地价(萝岗新“地王”)还不能算真正的‘地王’”。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，今年以来，大房企拿地逐月减少，企业拿地更为谨慎，但广州土地紧缺、人口量大，且产业比较活跃，土地市场仍然有很大的动力。“只要有产业，市场都在发展中。”

  黎文江认为，近期萝岗土地市场热度冷却，与萝岗目前楼市售价不高，开发商对后市销售把握不大有关。目前，萝岗一手住宅均价普遍在1 .3万- 1 .5万元/平方米，中海誉城均价约为1.3万-1.4万元/平方米，万科东荟城则为1.5万-1.6万元/平方米。

  观察分析

  二季度开发商拿地谨慎会否影响东部区域推地

  去年，广州土地市场再度掀起“地王”热潮，土地市场的火热延续至今年第一季度。根据国土部门官网的公开信息统计，今年前三个月，番禺汉溪、黄埔蟹山路以及广钢新城纷纷刷新区域单价“地王”纪录。

  广钢新城地块的拍卖会可谓今年最火热的一场，“马拉松”拍卖历时约2个半小时。广钢新城一日连推五宗商住用地，全程频频刷新纪录，最终的新科“地王”楼面价甚至达到21568元/平方米。报名企业仅有越秀地产、保利等少数广州本地房企，其余过半是来自外地的“过江龙”，重庆龙湖、珠海华发等多家外地房企均出动了“马甲”入场。

  从第二季度开始，开发商在广州拿地趋于谨慎。同创卓越房地产投资顾问总经理赵卓文曾经分析，从第二季度起，龙头企业、国企在一线城市开始减持地块，拿地都很谨慎。而在5月的土地拍卖现场，多宗商住用地报名者仅有一两家。上周，备受关注的萝岗科学城约17万平方米的“巨无霸”宅地，以及昨日拍卖的南沙两幅村留用地，双双以底价成交，土地市场明显转冷。

  黎文江认为，广州土地市场转冷，资金紧张并非最主要的原因。“如果是资金紧张，就要靠大规模降价来回笼，但现在还没有出现这种现象。”黎文江认为，目前经济走低，开发商拿地谨慎，只是对后市信心不足。另一方面，由于现时的销售不太畅顺，特别在外围区域供应量大、价格却暂未有明显提升，一手新盘仍处在1 .3万- 1 .6万元/平方米之间，销售竞争相当激烈，因此开发商对外围区域地块观望情绪较浓。“这一轮推地在外围区域较多，真正在市中心的靓地，比如海珠区的橡胶新村又临时收回，开发商更多是在观望。”

  专家分析

  房地产与产业同步发展东部将有更大发展潜力

  “萝岗新福港鼎峰的买家里，多数是萝岗高新科技企业的员工。以前，他们多数住在天河和老城区。”黎文江认为，广州东部产业较活跃，随着萝岗的产业人口增加，在萝岗工作，继而在本地买房的趋势日渐凸显。“将来萝岗是东部发展比较成熟的高新科技区域，产业增加必然带动产业人口增加，未来市场潜力很大。”

  赵卓文认为，过去十年，广州房地产往番禺、南沙发展，很多人住在番禺、南沙，每天回市中心上班，导致番禺等区域住宅集中，也带来了配套、产业等发展滞后的问题。“未来十年，萝岗、增城等东部区域的房地产将会与产业同步发展，这会使东部有更大的发展潜力。”

  政府引导人口“东进”预计四年后将初见成效

  “今年东部集中推地，可以明显看出，政府想往东部和南沙疏散中心城区人口。”黎文江说，随着多条地铁线路陆续在2018年前竣工，轨道交通连通东部与中心城区，约在四年后，政府的引导将初见成效，也将是人口抽疏的高峰期。

  据悉，规划预测2020年广州常住人口规模将达1800万人，而根据最新统计数据表明，广州常住人口为832万人。“未来新增的人口，主要会到东部区域，到时广州人口分布更合理。”此外，黎文江认为，东部有很多旧厂，通过旧厂、旧城改造，将能获得多赢的效果。

  数据

  ●广州今年计划推出72幅商品住宅用地，总用地面积约526万平方米，而中心六区就占了1/4。

  ●今年以来，全市十二区市土地出让金收入合计374 .0453亿元，萝岗为45 .797亿元，增城为35 .805亿元，南沙为17 .576亿元，三区市收入占全市将近三成。

  ●5月全市推出的6宗商住用地全部出自萝岗，这批地块多位于科学城板块和知识城板块。

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