逾期未完工或遭收地 增城地产商状告政府

　

       派潭镇，增城市北部最大的山区镇，7.71万人口中，农业人口占了6.9万。镇上第一个房地产项目皇马小镇如今正孤独而安静地伫立在杂草和泥泞中，残破的铁皮围墙内，野草已经高过人头，尚未完工的8层建筑上，吊车还维持着一年多前的姿势，而楼下一捆捆的钢筋也早已锈迹斑斑。　　由于被增城市国土局认定为土地闲置和未按照合同规定及时竣工，这块已经投入超过3亿元的土地可能会被当地政府收回，而开发商广州（楼盘）皇马小镇投资有限公司（下称“皇马小镇公司”）不甘心遭受损失，打响土地保卫战，一纸诉状将当地政府告上法庭。
　　“（增城）市里已经成立一个工作小组，下周会组织双方进行一次协商。”10月9日，皇马小镇公司的代表刘丽（化名）告诉中国房地产报记者，目前双方已经达成了项目尽快复工的共识，但关于未按期竣工的责任认定还存在分歧。
　　广州一位有多年闲置土地处理经验的官员对记者表示，收回土地使用权是闲置土地处理中最严厉的处置手段，但正常来说，盘活土地才是最终目的。“政府单方解除土地出让合同、收回土地一般都是针对未动工项目，收回已在建项目的很少见。”
　　停工泥淖、交地争执、工程纠纷、闲置异议、政商反目，这场不寻常的闲置土地“拉锯战”背后，折射出的是复杂的利益博弈和模糊的角色界限。分析人士指出，在这场纠纷中，当地政府既是民事纠纷的主体之一，又是行政处罚的执行者，很容易令角力的天平偏向一边，在国家大力整治闲置土地的背景下，这一事件无疑是一个值得深思和警醒的案例。
　　收地争议
　　“皇马小镇？没有听过。”派潭镇中心，多位当地人士都表示不知道这个项目在哪。在整个镇子内外，记者几经周折才在镇区外的两个村子之间找到了这个已经停工一年多的项目。
　　整个项目的外围只用铁皮简单地围敝起来，不少地方已经出现破损。铁皮和工地的大门上没有任何项目名称的标记，只有大门旁墙上的几张已经褪色的“中太建设集团皇马小镇工程工资发放表”暴露了项目的身份。
　　“停工很长时间了。”门卫拒绝了记者进入工地的请求，并表示不清楚停工原因及复工时间等详情。
　　虽然工地现场一片静谧，但围绕这个静静晒太阳的项目所发生的一系列争执却异常激烈。
　　皇马小镇本应在去年国庆期间就开售首批产品，“18栋别墅和商业中心都封了顶，代理、广告、沙盘都准备好了，销售中心也已经装修了一半，按计划首期能回款4亿元。”刘丽对一年前制定的销售策划案仍历历在目。
　　然而，皇马小镇并没有如期开盘。今年以来，增城市国土局接连发出的几份通知将这个项目的命运推向了跌宕的轨迹。
　　2013年1月17日，增城国土局发布《闲置土地调查通知书》，称皇马小镇公司在2010年11月17日取得派潭镇高村村、刘家村江备头面积为74561.3平方米、大埔村面积为92769平方米的2宗国有土地使用权后，未按原出让合同约定的期限及开发条件进行开发建设，涉嫌构成《闲置土地处置办法》第二条规定的闲置土地，增城市国土局将对该用地情况开展调查核实工作。
　　3月22日，增城市国土局发出《拟解除<国有建设用地使用权出让合同>告知书》，指出皇马小镇未按照相应合同约定的时限开工或竣工，也未按要求申报延迟原由，已持续违反合同约定的开工竣工时限达6个月以上。根据《出让合同》的相关约定，国土局拟解除两份出让合同，并注销相关权利证书，收回土地使用权。
　　随后的4月15日，该局再次发出《关于协商土地违约处置事宜的函》，强调项目符合《出让合同》追究违约责任实施收地的条件。
　　5月16日，增城市国土局最终公布了《关于收回国有建设用地使用权的通知》，详细披露了收回皇马小镇土地使用权的原因。
　　该通知显示，该项目的《出让合同》第十七条约定，受让人须在签订合同之日起8个月内完成项目所有立项、环评、规划等报批手续并开始开工，配套安置房须在签订合同之日起18个月内竣工，配套居住部分须在签订合同之日起24个月内竣工，配套旅馆业部分须在签订合同之日起30个月内投入运营；而第三十二条约定，受让人违反本合同约定的开工竣工要求中任何一项时限时，每天按成交价的1‰缴交违约金，持续6个月以上的，出让人可以单方解除出让合同，收回土地使用权，重新组织出让，地上建筑物所有权一并无偿收归政府所有。
　　经调查，皇马小镇的两个地块虽已取得部分《建筑工程施工许可证》并动工开发，但至今仍未竣工（包括配套安置房部分），也未按规定时限向该局申报延迟原因，已超过《出让合同》第十七条约定的竣工时间分别长达12个月及22个月。
　　因此，增城市国土局决定解除两份《出让合同》，收回土地使用权，地上建筑物所有权一并无偿收归政府所有，这将意味着，皇马小镇公司之前投入的3亿元将“打水漂”。

净地？毛地？　　尽管按照合同规定，增城国土局以违约为由收地合情合理，但皇马小镇公司认为，政府实际上也存在很多违约之处。
　　根据皇马小镇公司提供的诉讼材料，该公司在2010年11月17日与增城市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得住宅及酒店两块国有土地使用权，并于2011年5月3日前已经分三期将全部土地出让金人民币8700万元支付完毕。
　　刘丽指出，根据土地出让合同的约定，增城市国土局应在2010年11月17日向皇马小镇公司完整交付土地，但增城市国土局至今未办理交地手续。
　　据其介绍，规划报建过程中，皇马小镇公司发现酒店项目土地存在红线未确认问题，附近村民多次要求公司进行红线退让，聚众闹事影响围墙施工，导致项目规划报建多次变更和迟延。另有项目的土地上有林木、山坟等附着物未清除、迁移，部分属于林木需办理砍伐证砍伐，以及地块没有进出道路，各项市政配套设施没有明确处理意见等问题严重影响了项目的开发。
　　皇马小镇公司曾在2011年5月~2013年2月期间多次向派潭镇政府、增城市国土局发函要求处理影响项目开工因素，但截至目前，用地的红线确认、附着物清除等主要问题均未解决。
　　据中国房地产报记者在现场观察到的情况，该项目除了大门附近建起两面围墙外，靠近大马路及进入工地的小路边均只围起铁皮。
　　“对于交地问题，国土局也曾派专人去现场和村民协调，但协调不力，只是催促我们尽快开工。”刘丽表示，皇马小镇是派潭的第一个房地产项目，当地政府没有供地经验，土地出让手续尚未规范，导致公司最终买了一块“毛地”。
　　从皇马小镇公司的角度看，土地红线问题引发的群众闹事阻挠施工已经成为酒店地块项目动工的主要阻力，根据《闲置土地处置办法》第八条第四项关于“因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的”规定，该酒店地块的开工受到群众阻挠，不应作为认定土地闲置的情形。
　　而增城市国土局和派潭镇政府均不认同开发商的说法。
　　派潭镇政府在相关文件中指出，项目的用地红线确认问题，红线放桩已经完成，用地边界与出让土地红线一致，边界清晰，具备施工建设条件，不影响项目设计和规划报批。该文件认为，林木砍伐、集体山坟迁移等土地附着物迁移问题，已经办理林地征用、林木砍伐手续，也和山坟所属群众协商补偿和迁移事宜，迁坟工作已完成，不影响项目报建和清表动工。
　　派潭镇政府的工作人员也在接受媒体采访时强调，地块原为工业用地，地块上并无树木和房屋，是“净地”而非“毛地”，村民阻挠施工的事件也仅发生过一次。
　　“在未按照《闲置土地处置办法》规定，与公司协商一致就拟定闲置土地处置方案的情况下，曾城市国土局做出收地决定。这严重侵犯了皇马小镇公司的合法权益。”刘丽认为，增城市国土局不能以合同违约为由收地，按照行政处罚的程序，土地必须是闲置的才符合收地条件，而皇马小镇的地块存在不具备开工条件及施工方闹事影响工程开发等客观因素，非公司故意闲置土地。增城市国土局作出解除土地出让合同，无偿收回土地使用权及建筑物的理由不成立。

各执一词　　对于皇马小镇而言，雪上加霜的是工程纠纷问题，这是真正导致项目陷入停工危机的主要因素。
　　由于原工程承包方中太建设集团股份有限公司实力不足，导致工程无法正常施工，一位当地包工头在皇马小镇公司毫不知情的情况下趁机进入，以低价获取项目建筑工程的施工承包权，并擅自进入工地施工。
　　由于这位本地包工头将一些工程、材料采购以及机械设备违法分包出去，导致工程质量和施工安全都出现严重问题，而在工资支付上也与皇马小镇公司出现分歧，导致工程就此停工，皇马小镇公司甚至被阻拦在自己的工地大门之外。
　　2013年5月27日，皇马小镇公司委托代理律师向广州市中级人民法院提起了建筑工程合同纠纷的诉讼。而就在这个时候，他们接到了增城市国土局的收地通知。
　　按照皇马小镇公司的说法，鉴于项目存在种种影响工期的障碍，该公司于2012年3月2日、2012年6月13日两次致函增城市国土局，申请项目工期顺延、延迟动工竣工，并于2012年7月16日与增城市国土局签订国有建设用地使用权出让合同《补充协议》，同意项目的动工期限延迟至2012年11月29日前，其中配套安置房须在2013年9月29日之前竣工，其余项目须在2014年3月29日之前竣工。
　　据悉，皇马小镇项目于2011年10月20日正式动工，截至2012年中秋节前后已经开发建筑面积近6万平方米，政府要求配套建设的安置房已经建设至8层。若根据《补充协议》，皇马小镇公司并没有违反相关约定。
　　而蹊跷的是，增城市国土局并不承认有这么一份《补充协议》存在，再三强调该局没有与开发商签订任何具有法律效力的补充协议。
　　皇马小镇公司也承认无法提供《补充协议》的原件，手头上的证据只有复印件。刘丽表示：“当初签这份协议时，是我们作为乙方先盖章的，然后送去国土局盖落款章，原件被收走后就一直没有发还给我们。当时项目的负责人不了解情况，所以也没有追回我们应该保有的那份原件。”
　　面对政府的施压，皇马小镇并不肯示弱，这场各执一词的“葫芦案”随后走上公堂。8月23日，该案件在增城市人民法院第一次开庭，因案情复杂，双方争议较多，本次开庭未能审结。
　　前途未卜
　　据中国房地产报记者了解，即便是闲置土地处理成绩在全国排行前列的广州，也很少以工程进度不佳为由作出收回开发商土地的决定，开发商因为规划调整、交地问题要求退地的事件反倒时有发生。
　　上述广州官员介绍，2009年以后，广州的土地拍卖开始在出让合同中约定开工、竣工的具体时间，超出期限，官方可按合同追究开发商的违约责任。
　　“一般是超出动工期限1年时间收闲置费，2年收回。”该官员认为，罚款、收地都只是盘活土地的手段，并非最终目的。而收地主要是针对多年未开工的土地，防止开发商囤地牟利。“但这几年地价越来越高，开发商一般也不愿意拖延开发，都急着开工回笼资金。”
　　以广州近日出让的一幅住宅用地为例，记者在土地出让合同中看到，地块被要求在土地交付之日起1年内开工，开工之日起2年内竣工。土地闲置满2年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额0.5‰的违约金。该出让合同中，并没有超出竣工期限土地将被收回的相关约定。
　　该官员透露，虽然增城地广人稀，但其土地管理法规却比用地矛盾突出的广州更为严格，“广州要求的动工期限正常是1年，而增城要求是半年。”逾期竣工的罚款也比广州高了一倍。“可能是出于加快投资，刺激经济发展的需要吧。”
　　对于事件中的争执焦点，增城市国土局土地利用管理科的相关人员直言，“大家立场不同，最终还是要等法院来裁定。”他表示，案件该走的程序已经走完，就等法院处理了，“10月份还有一次审理。”  中国房地产报  

沙发。
呢份报道有偏向性，有偏帮开发商的意思。
补充合同单方签章是不具备法律效力的，呢种情况有可能是开发商设的局，记者唔会甄别唔到。记者在文章中将并未确认为事实的事情，用“跷蹊”两个字反质疑国土局，引用“官员”的意见突出出让条件苛刻，这是非常不恰当的，甚至令人怀疑记者的立场。
据闻事件是因开发商开发过程资金链断裂所致。或者出让条件较为苛刻，但一个愿打一个愿挨，拿地前开发商就应该预计到风险，现开发商违约在前，国土局依约收地无可厚非，最后结果还是看法院判决吧。[s:113]

[s:122]

超期就要收地，明显存在圈地、霸地行为！

逍遥侠 发表于 2013-10-15 04:44
超期就要收地，明显存在圈地、霸地行为！

“超期”也要看原由，若因土地纷争、村民阻挠施工造成的，政府就不应作为“土地闲置、逾期竣工”的理由来收回土地使用权。

是否老刘在任时搞的？现在人都被关进牢子里了，正所谓人走茶凉。

逍遥侠 发表于 2013-10-15 04:44
超期就要收地，明显存在圈地、霸地行为！

因为政府行为或客观原因导致不能如期动工或竣工的，是可以申请延期开发或延期竣工的。明细是zf办事不力，没有尽责辅助权利人对改地块进行开发建设。国土部门很少会对“即将”闲置的地块进行硬处理，中间发生什么事就只有他们才明白了。。。

这个其实是东莞联华公司的项目~联华是东莞本地最大的房地产商之一。