细则猜想
专家评估团
合富辉煌首席市场分析师黎文江
方圆地产首席市场分析师邓浩志
经纬行研究中心总监朱欣苑
满堂红研究部高级经理周峰
猜想
1
出售唯一且证满5年二手房免征个人所得税
细则描述：二手房按差额的20%征收个税令人无不闻风色变，不过细则可能会对售出房产进行区分对待，最有可能的是对证满五年、且为个人唯一住房的二手房免征个税，对那些证未满5年、且非唯一住房的则按差额征收20%个税没商量了。
专家评估：
执行指数：
黎文江：出售家庭唯一且证满五年的二手房免征个税，肯定会这样操作，一直以来的规定就是如此。不过最近坊间流传说证满四年减免多少，满三年减免多少，不可信。
邓浩志：应该会这样操作，现在中央调控也是支持初次置业的，没理由对卖自己唯一住房征税，老百姓卖一买一应该得到支持。
朱欣苑：不可能是一刀切，具体细则一定会区分房产证是否满5年，以及普通住宅和非普通住宅，对唯一且证满5年的二手房免征个税的可能性很大。
周峰：很有可能，这样做可区别对待炒房和非炒房人群，对持有房产时间长的业主较为公平，我还建议严打短炒客，对房产证不满两年且非唯一住宅的卖家按全额征收20%的个税。
猜想
2
房价涨幅控制目标还是与G D P增幅挂钩
细则描述：国五条再次重提要求各个城市公布年度房价涨幅控制目标，并建立房价工作责任制。今年前两个月，广州房价涨得挺快，在此情况下，年度房价涨幅控制目标是否和以往一样与G D P涨幅挂钩？
执行指数：
专家评估：
黎文江：涨幅控制目标应会制定在10%以下吧，因为G D P增长目标也是10%，配合增城、从化房价捆绑入全市统计，这个目标应可实现。现在房价涨幅控制是要问责的，如果不能完成，领导的乌纱帽就不保了。
邓浩志：房价涨幅控制目标估计还是10%左右，不过其实广州现在已经超额了，去年12月份广州房价是一万四千多，今年2月份房价已经是一万六千多了，已经超过10%了。这个房价控制目标就会催生对高端楼盘的限签。
朱欣苑：这样做的可能性很大，而且增幅控制目标可能会与广州人均可支配收入的增长幅度挂钩，要求房价涨幅不高于人均可支配收入的增加幅度。
周峰：很有可能，房价同比涨幅或会控制在G D P涨幅之下。
猜想
3
增城、从化加入全市限购范围不再限价
细则描述：国五条要求限购区域应覆盖城市全部行政区域。广州细则会否将此前不在限购范围的增城和从化纳入限购范围？
执行指数：
专家评估：
黎文江：一定会纳入限购，因为增城、从化是属于广州代管的，也属于广州行政区域范围内，国五条要求限购在行政区域全覆盖，道理上说得通。另外，现在广州发布的房价数据都是十区的，增城、从化纳入限购之后，房价统计也可纳入，可冲低整个广州的平均房价。
邓浩志：从化来说不太可能，自从去年取消购房入户之后，从化一直都是量价低迷的，没实施限购的必要性。增城则较难说，它此前都很好地完成了限价任务，可不纳入限购；不过增城成交量很大，树大招风，也可能会被纳入限购范围。
朱欣苑：说到底广州市政府不想超越中央政府实施更严政策，但又要有所表示，因此很可能把增城、从化扩大到限购范围，同时取消限价。
周峰：广州这样做的可能性很大。限购后很多人被“赶”到了增城、从化买房，这两个地区的投资型买家有所增多。
猜想
4
首套房贷利率仍会有优惠
细则描述：此前一直存在的首套房贷利率8.5折优惠，近期已有不少银行传出取消的消息，广州细则里首套房贷利率还有8.5折优惠吗？
执行指数：
专家评估：
黎文江：首套房的贷款利率地方政府没有权利去干涉，由银行自己来定，“国五条”里面也没有说到要提高首套房贷款利率。
邓浩志：首套房贷利率应该是银行自主决定的事情，贷款的人多，就优惠少一点，贷款的人少，就优惠多一些，地方政府应该不会发布这样的细则。
朱欣苑：中央没要求提高首套房贷的利率，银行很可能对首套房实施利率优惠。
周峰：优惠仍然会有，但优惠力度会缩减至9折，甚至9.5折。
猜想
5
二套房贷利率1.1倍不变首付比例仍为六成
细则描述：国五条显示，对于房价上涨过快城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款比例。不过不少人认为，广州二套房贷利率依然会保持首付六成，利率上浮1.1倍。
执行指数：
专家评估：
黎文江：广州现在房价上涨速度很快，对于提升二套房的首付比例，我们不希望有，但很可能有，预计可能会提升到七成首付，没有必要提升到八成。至于二套房贷款利率我觉得地方政府不会干预，提升利率等于让银行多赚了一些，对于地方政府控制房价没有太多好处。
邓浩志：应该不会保持不变，很有可能会提升至首付七成，贷款利率1.3倍。
朱欣苑：合理的购房需求仍会受到保护，这包括首次置业与改善型需求，因此将二套房首付比例提高至七成、利率提高到1.3倍的可能性不大，更可能是维持现状。
周峰：二套房贷利率1.1倍、首付六成已能打击炒房人群了，若再提高，会把市场上正常的改善型买家挡在门外，因此维持现状的可能性最大。
猜想
6
对第三套物业开征房产税
细则描述：有消息传出，在房产税试点上，会将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，开征房产税。广州细则会不会包含这一条？
执行指数：
专家评估：
黎文江：税务是由国家来管的，广州不会也不能出台这个政策，从整个国家而言短期内也不会实行。
邓浩志：可能性很大，现在广州是房价上涨过快的城市，很有可能纳入房产税试点，而目前大家讨论也都认为二套房征税太严格，第三套征税较合理。如果存量第三套及三套以上住房都要征税，那威力会非常大；如果只是对新购第三套房征税，那威力就一般般。
朱欣苑：这条很有可能，因为第三套房不可能是自住也不可能是改善型购房，三套房之中肯定会有一套是拿来投资的。
周峰：房产税会出台，但不是现在，广州目前还不具备实施房产税的可能。
猜想
7
非广州户籍购房须提供两年纳税及社保证明
细则描述：非广州户籍人员在广州买房，须提供最近一年以上纳税证明或社保缴交证明，若没缴交可通过补缴获得购房资格，但最近该政策有收紧趋势，通过补缴社保获取购房资格的业务一度被叫停。地方细则或会继续提高外地人在广州购房门槛，如要求非广州市户籍人士在广州购买普通住房，须提供两年以上个人缴税税单或个人社保。
执行指数：
专家评估：
黎文江：广州不会这样做，只要严格执行之前的政策就可以了，没必要加强到两年。
邓浩志：有可能，但可能性不太大。一般人来一个地方工作一年了，还不让人买房，如何让人生根落户？就像现在的南沙需要吸引人才。而且这个问题上更关键的是如何落实，如果纳税证明、社保证明很容易搞到，那设置为多少年都没用。
朱欣苑：一年改为两年意义不大，因此这样做的可能性也不大。
周峰：如果再把外地人买房的门槛提高，对于那些在广州打工的非炒房人群误伤较大，我觉得这样的可能性不大。
猜想
8
单身及离异人士限持一套房
细则描述：近期流传的北京版细则“征求意见稿”说，对北京户口单身含离异人士进一步限购，过去京籍家庭可拥有两套住房，有购房者采取“假离婚”应对，未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。这细则出现在广州有没有可能？
执行指数：
专家评估：
黎文江：为了买房和卖房假离婚，我觉得最近关于这个报道是有些夸大的，没有一个确切的数据来证明真的很多。地方政府也肯定不会出台这样的傻瓜政策，来限制单身和离异人士限购一套房。
邓浩志：这个不可能，这政策考虑不全，也很难认定，单身也未必是一个人，还有父母、小孩等。
朱欣苑：这一条很离谱，感觉是在恶搞。
周峰：广州应该不会这样做，广州在国五条出台后并没有像其它城市那样，为了换取购房指标及避税明显地出现离婚潮。
统筹：南都记者 严艳
采写：南都记者 林广 严艳 |
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