新快报记者 陈齐
增城限价两年以来，各种违规突破限价的现象层出不穷，最常见的招数便是“两套合同”。但记者发现，与以往开发商“购房合同”+“装修合同”的方式不同的是，如今增城部分楼盘毛坯交楼的房子居然强搭一份“设计合同”。与虽然是强买强卖，但仍有实际价值的装修合同相比，这种所谓的设计合同几乎可以称得上是“空手套白狼”。
实际售价高出限价1600元/m2左右
近日，有不少买家投诉称，位于增城新塘的豪进山湖珺璟存在两套合同的情况，买家不仅要签购房合同，还要签一份价值数十万的“设计合同”。
根据市民提供的线索，记者来到了位于新塘东江大道南的豪进山湖珺璟。一位姓黎的销售人员接待了记者，他向记者表示，目前该盘新一批单位大概还有两周左右才会推出，全部是毛坯交楼，预计售价在9000多元/平方米。“朝向好的单位要9500元甚至是9800元/平方米。”该销售人员表示，现在新一批单位的价格还没有最后确定，而此前一批单位打完折以后的售价在8800元/平方米左右。“我们这里开盘到现在基本都是卖8000多元，最早期的洋房大概8000元左右。”
然而，记者在楼盘销售中心公示的预售价格表上却看到，豪进山湖珺璟的预售价格远低于其报价。预售证显示，去年12月12日批出的自编G8、G9栋以及自编D2、D3栋、29-41、43栋的预售均价为7248元/平方米，与销售透露的实际均价差了1600元/平方米左右。而在早一点的预售证上可以看到，该盘甚至有不少单位的预售价格是“6”字头甚至是“5”字头。
发展商用设计合同填补差价
根据限价要求，去年未开盘的楼盘今年将按照增城全市7979元/平方米的标准进行限价，而去年有网签的楼盘，则在去年成交均价的基础上上涨8%。按照增城市房管局的数据，豪进山湖珺璟去年的均价为6773元/平方米，也就是说，今年该盘的均价不能超过7315元/平方米。那么，为何到楼盘现场房子均价竟要卖到“9”字头呢？对于记者的疑问，该盘的销售人员避而不答，只是表示“现在新一批价格还没出，等价格出来我再详细跟你解释。反正你最后给我们的实际价格就是这个价，你另外还要付购房契税和贷款手续费就可以了。”
此前，增城有不少楼盘采取另签装修合同的方式来规避限价，而豪进山湖珺璟是毛坯交楼，自然不会签装修合同，那么他们又是如何突破限价呢？有买家向记者透露了其中的玄机：开发商在签购房合同的同时，会让买家再签一份“设计合同”，其购房合同的价格就是预售价格，而签的“设计合同”就是实际成交价格与预售价格之间的差价。
对于这份神秘的“设计合同”，记者并未能看到，但有买家提出质疑：难道设计费用不是包含在楼价里面的吗？这摆明就是一个违规收费的幌子。
多重合同或致买家税费提高
事实上，这种两套合同的方式不仅让买家目前的购房价格有所提高，还将影响到未来出售房产时的成本。如果按照所谓的两套合同，买家实际付出的购房费用与购房发票上的价格相差巨大，这意味着未来买家出售该房产时，将额外付出一笔不菲的税费。
根据新出台的国五条细则规定，二手房交易时，卖家需要承担房产交易所得差额的20%作为个人所得税。以豪进山湖珺璟一套130平方米的房子为例，按照实际成交价格9000元/平方米计算，房价总额达117万，而按照豪进山湖珺璟的预售最高价7315元/平方米计算，发票上的价格最多也就是95万元，差价达22万元。也就是说，就算以后买家将这套房产一分钱不涨地卖出，也要按照20%差额计算，多付出3.45万元的个人所得税。
业主投诉无果
今年初，增城市房管局曾召集当地开发商宣布2013年的限价政策，并且表示：“开发商不能变相突破限价线，一旦调查发现开发商利用补充合同等手段突破限价线，将对不按照申报价格销售的楼盘，采取不予办理商品房预售证，并要求开发商重签协议的措施。”此次会议还强调，限制预售的措施将可能不仅针对该楼盘，甚至可能扩大到该开发商在增城的所有楼盘。
然而，不少买家却发现，在实际向增城市房管局投诉楼盘违规销售时，得到的答复却像是在“踢皮球”。有业主在网上贴出一份增城市房管局对其投诉豪进山湖珺璟等楼盘利用两套合同的手段违规销售的回复，其中称“对于商品住房网签合同约定价格高于申报价格的，我局将不予办理商品住房预告登记。对于开发企业提出另签价格协议的行为，可以认为是要约行为，购房者可结合自身需要自主决定是否签订，由此引发的纠纷属于民事纠纷，双方届时可本着开诚布公的态度充分协商解决纠纷，协商不成的，可通过司法途径解决纠纷事宜，以维护自身合法权益。”
通观回复全文，并没有要查处的意思。“政府能如此推脱，说明他们认同此种做法，政府和开发商是同一利益集团。”该网友表示。而其他网友则直批：“这就是上有政策，下有对策。”
律师意见： 如能证明存欺诈行为可起诉取消合同
对于豪进山湖珺璟这种两套合同卖楼的情况，长期从事房地产法律咨询业务的律师肖硕彬向记者表示，根据《反不正当竞争法》、《民法通则》等法律规定，这种情况属于强制搭售，但买家要通过法律手段来维护自身权益，存在举证困难等问题。“尽管这种方式是不合理的，但根据法律规定，要证明买家签订所谓的设计合同时是否自愿，如果是胁迫签署的才可以取消合同，反之则不行。”肖硕彬表示，如果买家还能证明设计合同条款不清，或是其中存在欺诈行为，也可以要求取消合同。
除了两套合同问题，豪进山湖珺璟在规划上也让人疑窦丛生。小区中心位置号称拥有8万平方米的公园一会被开发商称为私家山体公园，一会被说成市政公园。更有买家爆料称，其实这块所谓的公园用地仅是开发商从当地村里租来的地，以后会不会拿来建房子都很难说。而记者在一份片区详细规划图上，在公园用地当中发现了一个开发商从未公示过的变电站。
8万m2公园竟是临时的？市民称楼盘为卖楼租地建公园
私家公园还是市政公园？
记者在豪进山湖珺璟售楼部内看到，其沙盘中间偌大一块都被绿化山体所覆盖，而山体中央位置更有一个巨大的湖泊。在售楼部内的展示板上，该山体被宣传为“私家山体公园”。不过销售人员却向记者表示，这是一个市政公园，开发商拿地的时候应政府要求投资建设，未来将移交给政府，以后豪进山湖珺璟的业主可以近距离享受这个公园。此外，开发商对公园的宣传上也有不同名称，在沙盘上写的是白江公园，而宣传材料上写的是荔枝山公园。
从沙盘的位置可以看到，该公园位于小区的正中央，被小区一、二、三期所环抱，公园有数个入口，而该项目即将发售的楼宇正好位于公园的湖畔位置。“这个湖以前是村里的采石场，现在灌了水以后就是人工湖。”销售人员介绍说，可以望湖的单位因为景观较好，所以单价也要高一些。
记者在小区实地采访时发现，在东面该公园已经开始施工，入口处建了数十级台阶，几个工人正在担土施工。
市民称公园地是开发商租的
小区内有8万平方米公园对于不少买家来说都充满了吸引力，但对于开发商所称的公园，有市民爆料称：公园是开发商跟村里租的地，时间是8年，很快就要到期了。
对于这一说法，该盘的销售人员表示否认。销售人员向记者表示，这块地是属于政府的，建成以后也是移交给政府管理，未来建房子的可能性不大。
然而，新塘当地一位知情人士告诉记者，开发商租地建公园，卖完楼以后再盖房子的事情已是屡见不鲜。事实上，现在豪进山湖珺璟所在地块，就是旁边早期开发的新康花园租地建的公园，当时也有不少人冲着新康花园有一个环境不错的公园来这里买房子，可卖完楼公园立马变成了建设用地，这才有了豪进山湖珺璟这个项目。
一位新康花园的业主也在网上发帖表示：以前豪进山湖珺璟毁掉新康花园的公园林地建房时，该小区业主就曾抗议，但当时规划局说将保留北面山林建成市政公园，结果后来他们发现连这个公园也是租来的地，以后会变成什么用途根本不知道。
规划图上公园里将建变电站
对于公园，有业主还从其他方面提出了质疑：“从开发商给出的楼盘规划图分析，所谓的市政公园是夹在第三期和第二期的住宅中间，要我说，如果政府搞这么一个公园，那估计是脑袋被门给夹了，市政公园不是属于你一个小区的，是要对外开放的，放在小区里面，怎么开放和管理？”
尽管不少市民对豪进山湖珺璟宣传的公园有所疑虑，但记者在增城市规划在线网站上查询发现，根据《增城市新塘镇东洲片区控制性详细规划》，豪进山湖珺璟北面确实有一块编号G11的公园绿地，但在该公园绿地的中央，却标注了一个停车场以及110KV的白江变电站。
公园还没确定建不建，变电站又成了买家们的“心头大患”。不过，无论是在豪进山湖珺璟的沙盘上还是楼书上，记者都没有找到任何标注了变电站的信息。
律师说法：隐瞒周边规划亦属违规
近年来，因为开发商隐瞒规划而导致业主维权事件可谓此起彼伏，尤其是以开发商隐瞒周边用地性质及变电站居多。知名律师肖硕彬表示，开发商在销售过程中，有义务明确告知周边的规划情况，如果开发商刻意隐瞒相关事实，买家可以以开发商欺诈为由要求解除购房合同。
据悉，不少开发商都习惯以格式合同、补充协议的形式规避自身的法律责任，导致购房合同存在多次、多处显失公平、严重对购房者不利的若干条款：“甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或者其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡是未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方（开发商）没有约束力。”、“甲方所修建的样板间/样板区、示范单位仅作风格展示和参考之用，对于甲方没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准”等等。而这些条款为开发商隐瞒各种不利规划提供了条件，也必将为以后业主维权埋下伏笔。
来源:金羊网-新快报 |
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