報告：中國明年2012樓市難樂觀

財政部研究所：不排除其它內地城市推房產稅

《上海證券報》引述財政部財政科學研究所所長賈康報道，繼上海及重慶實施房地產稅試點之後，其它大城市包括廣州及南京，以及部份中西部二、三線城市亦有可能跟進實施。

中央已經採取一系列房地產調控措施，包括減少房地產開發商融資，提高貸款門檻和限制購買住房。

內地專家料中國經濟軟着陸

清華大學中國與世界經濟研究中心預計，2012年中國全年經濟增長率有望下降到8.4%左右。

該中心主任、央行貨幣委員會委員李稻葵認為，今年是中國經濟退出刺激性擴張、回歸自發增長的關鍵性一年，中國經濟軟著陸有望全面實現。

清華大學中國與世界經濟研究中心的報告稱，2011年下半年以來，隨着宏觀調控效果的逐步顯現，貿易順差收窄、外匯佔款降低、穩定物價等政策目標都開始初步實現。未來政策的著眼點將可能是加快經濟結構調整，加快改革，為經濟長期穩定增長注入新的活力。

報告預計，未來半年內居民消費物價指數按年會持續回落，今年全年居民消費物價指數將降至2.96%；受外需不振和國內經濟結構調整影響，今年貿易順差將進一步縮小，預計佔當年名義國內生產總值的1%左右；房價也將逐步向理性回歸。

李稻葵認為，在這關鍵性的一年，貿易順差的進一步縮小，將為未來一到兩年內實現平衡發展奠定條件。同時，今年也是房地產宏觀調控的關鍵一年，不僅房地產的價格會實現合理的調整，而且更為重要的是，房地產體制改革方面有可能會取得一些進展，其核心就是保障房政策逐步向城市夾心層傾斜。

賣地失收 廣州勁縮預算

【明報專訊】內地樓市冰封導致去年賣地大失收後，廣州市政府預期今年還將陷入寒冬，故將賣地收入預算大減四成。亦因此，全年市政府的財政預算收入增長，由去年的18%，大幅縮水至只有11%。

預算增長 料放慢至11%

廣州市財政局前日在市人大的會議上公布2012年的預算，財政局局長袁錦霞說由於國家繼續加強宏觀調整，特別是對房地產市場的調控政策，令佔財政收入「大頭」的土地出讓金收入計劃大幅縮水。廣州預計今年賣地收入將有303.3億元（人民幣．下同），較去年初的預算502.5億元大減四成。實際上，去年廣州的賣地收入並未達標，最終僅收獲約290億元，較預算同樣減少約四成。

因為賣地收入預算大減，今年廣州的財政預算亦要「睇餸食飯」，預計今年的預算收入為1066億元，較去年增長約11%。去年初廣州製定的一般預算收入為960億元。雖然預算仍有增長，但速度卻已大縮水，增速由去年的18.3%，大減至今年的11%。

內房3500億信託 今年到期 一成恐違約 內銀保險勢受衝擊

明報專訊】過往一年，因銀行緊縮銀根，內房企業要依靠信託方式借來資金開發。今年開始，不少信託融資陸續到期，各本已水緊的內房企業要開始償還，市場預料全年要償還合共高達3500億元（人民幣．下同）。由於去年內地樓市冰封，市場人士擔憂部分地產商資金鏈斷裂，將令當中約一成的到期信託有違約之虞。一旦違約，更將產生連鎖反應，對內地銀行及保險企業以至整體金融市場都會帶來衝擊。

去年內地銀根偏緊，內房企業都紛紛借道信託一途籌措資金，方法是與信託公司合作，將旗下項目包裝成一個信託產品，再透過銀行向普通投資者分售，以此集腋成裘，令內房企業獲得資金繼續開發。

因此，去年內地地產相關信託規模大增，內地安信證券楊建海稱，截至2011年9月尾，地產信託的總規模已經達到近6800億元，佔整體信託市場的比例，由2010年第一季尾的10%大幅升至17%。

樓市遠差預期 資金不能回籠

本來對普通投資者而言，地產信託的回報率高，一般都可以有10厘以上，只要相關項目進展良好，到期還錢，投資者獲利內房商又可以維持資金鏈運作，可謂一家便宜兩家着。然而，去年內地樓市冰封程度大出市場預料，令不少內房商銷售困難，最終可能導致項目要延期。一旦項目不能按原計劃銷售，資金不能回籠，相關的信託將可能出現償付危機。

內地長江證券分析員劉俊估算，2012年到期的地產信託規模為3500億元，其中近60%為信託公司被動管理的地產信託，行業到期兌付風險較高。他認為，上半年的風險可能會比較大，主要是因為各種應收帳款、政府的稅收，都要集中在這段時間完成支付。有市場人士就預料，當中有約一成的地產信託，將可能按時還不了，出現違約風險。

分析員：年中到期規模較大

楊建海則指出，市場始終擔心房地產信託出現大面積償付危機，最重要的觀察時點在於年中，屆時房地產信託到期規模較大。專門跟綜信託行業的內地興業證券分析員張穎則認為，借助信託渠道募集資金的融資方，還有諸多非上市的中小發展商，這類地產商的開發項目主要集中於二三線城市，受地產調控的影響大，銷售回款能力差，銀行獲得信貸的能力弱，未來存在一定的償付壓力。

事實上，地產信託違約風險已開始顯現，早前天津星耀五洲的信託融資，即因為資金鏈斷裂而暫停向信託投資者贖回，震動市場。更令市場憂慮的是，信託產業涉及面甚廣，銀行及保險企業不少本身即從事信託業，同時又是產品的經銷商，內房企業未能還錢，信託公司即要上身。另一方面，不少購買信託產品的資金，實際上亦是由銀行拆借，故此連鎖風險相當高。

周小川指房價下調抵押品價值縮水

中國人民銀行行長周小川說，內地的房地產貸款風險整體比較平穩，但很多小型企業，是以房地產、物業為抵押，隨著房價下調，其抵押品價值會縮水。

周小川表示，中央密切觀察房地產調控。他說，內住房抵押貸款數量不算大，佔銀行信貸資產的比例也較低，房地產貸款風險整體處於比較平穩的狀態。但應考
慮到，很多企業特別是小型企業，其銀行貸款是以房地產、物業為抵押完成的，隨著房價下調，其抵押品價值會縮水，這會影響到企業這部分貸款。對於這一影響應有充分的估算，銀行機構和監管部門也對這一領域進行嚴密的跟蹤和測試。

夏斌：內地樓市調低仍需持續1-2年

《21世紀經濟報道》引述人民銀行貨幣政策委員會委員夏斌說，內地樓市調控政策仍需持續1-2年，以逐漸消除樓市的投資屬性。

夏斌說，中央進行樓市調控，目的是令房地產回復消費屬性，即房屋是用作居住，不是炒賣。

夏斌又提到，中國經濟的內在風險主要是房地產投資下降，預計中國今年房地產投資將佔整體25%以上。

他提到，樓價下跌同時導致地方政府賣地收入大幅下降，可能對地方融資能力產生負面影響，加劇銀行體系的不穩定。

巴克萊分析師：摩天廈是衰退先兆

【明報專訊】巴克萊資本的分析師指出，歷史顯示，一個國家出現摩天大廈之後不久，就會出現金融危機或經濟衰退，例子是帝國大廈修建時，美國發生大蕭條；全球最高建築物迪拜哈利法塔（Burj Khalifa）落成後，迪拜亦差點破產。現時中國及印度等國爭建摩天大廈，令人擔心會重蹈覆轍。

資金錯配 樓市現泡沫

分析指，一般情况下，當一個地方出現更高的摩天大廈時，便會引起熱潮，爭相興建，以致資金大規模錯配。資金湧入下，樓市出現泡沫，然後是經濟調整。除了帝國大廈及哈利法塔外，108層高的芝加哥威利斯大廈（Willis Tower）在1974年建成後，便出現石油危機及美國放棄金本位；馬來西亞雙子星大樓在1997年落成，隨即出現亞洲金融風暴。

現時中國正大規模興建摩天大廈，佔全球總數53%，而印度亦有14幢摩天大廈正在興建。目前全球有276幢樓高超過240米的大廈，印度只佔2座，但5年內將增至16幢，這場摩天大廈熱潮，令人擔心經濟出事歷史重演。

匯豐指內地資金淨流出有助冷卻樓市

匯豐經濟研究亞太區聯席主管屈宏斌表示，內地過去數月出現資金淨流出是好事，可以冷卻內地房地產炒風，製造空間讓內地放鬆貨幣政策。他預期，人行今年上半年將下調存款準備金率一點五個百分點。

屈宏斌預計，今年內地銀行新增貸款額，將介乎八萬億至八萬五千億元人民幣。當通脹率回落至百分之三時，人行將減息四分一厘。他估計，人民幣今年將升值百分之三，而人民幣跨境貿易結算額，將佔中國進出口貿易的三成，達到二萬億美元，屆時人民幣將成為全球首三位貿易貨幣之一。對於內地外匯儲備下跌，他認為是好消息，因為現時約三萬億美元屬不正常水平。

熱錢流出中國給投資者亮警燈

《華爾街日報》－資本匆匆撤離中國，這給在世界第二大經濟體投資的人敲響警號。


2011年第四季度，中國外匯儲備出現了自當年亞洲金融危機以來的首次下降。雖然下降額度為206億美元，但中國外匯儲備規模仍然極其龐大，總計3.18萬億美元，足夠中國應對不時之需了。

但是，自從投資者因1998年金融危機紛紛逃離亞洲以來，中國的外儲總額還從未出現過按季度計算呈現下降的情況。這說明了投資者對中國經濟的看法發生了明顯轉變。

貿易順差減少與歐元兌美元貶值，導致中國歐元儲備的美元價值下降，是造成中國外匯儲備下降的部分原因。但是，中國外儲下降的最重要原因似乎是資本流出。

雖然外界對中國外匯儲備的具體帳目並不清楚，但據估計，去年11月和12月流出中國內地的資本可能高達1,000億美元。

上一次出現如此大規模的熱錢流出現象是在2008年底，投機性資本選擇此時離開中國經濟不無道理。

人民幣兌美元匯率2011年升值約5%，但預計2012年的升值幅度僅為2%到3%；中國房價正在不斷下滑，預計未來還會進一步下跌；上證綜合指數(Shanghai Composite Index)2011年全年下跌了21%，投資者對中國股市的信心仍很脆弱。

簡而言之，投資者堅持把資金放在中國的所有正常理由都不再適用。在這種情況下，資金開始流出是很自然的事。