王云涛/绘
为达到房价控制目标，增城年底实施新限价标准
11月楼价6752元/平方米，年内首次低于7000元
新快报12月2日讯 从11月下半月开始，实施限价政策半年多的增城提升限价标准，不但对整批领取预售证的单位限价，更是为每套单位都套上了不得超过7736元/平方米的紧箍咒。受此影响，11月份增城楼价出现近一成的跌幅，楼价首次在年内降到7000元/平方米以下，成交量更是跌了三成。无论是买家还是开发商，都陷入观望状态。
11月量价齐跌
日前，增城市房管局宣布将原来所有楼盘在去年楼价基础上限涨5%、新盘限价7385元/平方米的限价政策，收紧为从“2011年11月16日至2011年12月31日，住宅类单位（含现楼）单套建筑均价超过增城政府调控价格目标7736元/平方米的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。”
根据网易房产统计阳光家缘成交数据显示，11月份增城楼价出现了超过一成以上的降幅，尤其是实施新限价令后的11月下半月，增城楼价跌幅最为明显。数据显示，11月份，增城全市成交1037套单位，均价为6752元/平方米，相比10月份成交1499套单位、均价7572元/平方米，分别出现了31%、11%的跌幅。
在正式实施新限价令的11月份下半月，增城共成交434套单位，均价仅为6598元/平方米，不仅低于上半月6886元/平方米的价格，更是远远低于10月份7572元/平方米的价格。记者发现，11月份增城共有11个楼盘全月均价在7736元/平方米以上，而在新限价令实施的下半月，仅有新塘新世界与誉山国际两个楼盘超过限价线。可以说，新限价令对高价盘成交的抑制作用相当明显。
别墅卖出洋房价
增城突击提高限价标准的指令一下达，原本紧贴限价标准线进行定价的增城楼盘立即纷纷降价。
昨日，位于广园快速路新塘出口的碧桂园凤凰城，推出凤锦苑4街8、9号两栋楼共188套新货，申请预售证销售价格为7503元/平方米。而该盘一个月前的一批凤锦苑新货申请预售证价格为7853元/平方米，下降了整整350元/平方米，降幅为4.5%。不过，由于户型、朝向、楼层的差异，该盘依然有很多单位单价超过7736元的新限价线。刚刚在该盘买了一套135平方米单位的付小姐告诉记者，此前该盘销售人员曾向她透露称，她所购买的这套单位总价要106万元，开盘发现最终售价为97万多元，便宜了8万多元，单价为6785元，所以她当即出手买房。
而位于增城中新镇的新盘中信香樟墅近日也接受认筹，该盘推出100多套联排别墅，面积在320-420平方米之间，均价为7300元/平方米，总价最低的一套单位仅190多万元，远远低于此前业内预期。
关注
开发商仍有“空子”钻
对于增城的开发商来说，新限价政策无疑给他们出了一道难题，多个开发商表示在这样的限价标准之下没办法卖楼了，今年最后一个月只能储客。不过，当地多个楼盘依然“各出奇招”避开限价令。
1．高价盘等待明年再签约
“我们原本都是办好房产证现楼销售，不受限价影响，但现在出台的新政策要求连现楼都必须限价，这样一来我们的别墅完全没法卖了。”增城某别墅楼盘销售负责人告诉记者，该盘别墅价格在15000-16000元/平方米，远远超过新限价线，现在不给网签备案，但还是可以接受买家下订，到明年1月1日解除新限价令后再签约。另外，东方名都等楼盘的销售人员也表示，目前部分单价超过7736元的单位不能签合同，可以先交2万元的定金，最快等到明年1月份才能网签。
2．减少附送面积拉低单价
增城某别墅盘近日开盘，“7”字头的价格非常诱人，但记者了解到，该盘的地下室全部计入产权面积，房产证上的面积将多出100平方米左右，买家实际上将付出70万以上的代价。这种减少附送面积拉低单价的做法尽管使楼价大幅下降，但对习惯附赠地下室的别墅买家来说，就不太划算了。
3．两套合同现象依然猖獗
记者近日在增城多个楼盘踩盘发现，增城限价后楼价连续下跌，但市场上多个楼盘实际售价却已过1万元/平方米，其中搭售装修合同成为开发商逃避限价令，暗中涨价的重要手段。尤其是最靠近广州的新塘板块，此类情况最为猖獗，有楼盘甚至出现了加价也不给装修的情况，需要加价2800元/平方米才能有装修。
个盘
“2”字头经适房“注水”网签数据
据悉，目前广州市区的经适房并未进入阳光家缘的楼价统计范围，但上个月增城的经适房群星新邨却意外在阳光家缘统计数据中出现。数据显示，该盘11月均价仅2469元/平方米，且成交了78套单位，网签套数在增城全市排名第二，极大地拉低了增城成交均价。如果扣除该小区的成交，增城11月份的成交均价将提升至7127元/平方米，相当于10月份7572元/平方米的价格仅下降了5.9%，远低于计入该盘楼价后整个增城楼价11%的跌幅。可见该项目的楼价对整个区域楼市的“威力”。
资料显示，群星新邨位于增城新塘港口大道，该小区从2008年至今共领取了5个预售证，住宅建筑面积高达27.1717万平方米。该项目定价2400元/平方米，仅相当于目前增城楼价三分之一左右。
有业内人士表示，属于保障房范围的经适房价格一般不会与普通商品房一样进入一手楼统计范围，此次增城将其计入阳光家缘统计数据，有偷偷降低楼价统计数据的“注水”嫌疑。
碧桂园凤凰城
一个月降300元/平方米
作为第一个在增城限价后推售的超级大盘，凤凰城率先降价曾经引爆增城楼市。近日，增城新限价令出台，凤凰城的新货又响应限价要求降价。碧桂园凤凰城推出天麓山组团二期、凤锦苑四街8、9号楼，开盘当天卖出一半左右单位。据悉，该批单位全部为105-135平方米的三房，两梯四户，毛坯交楼，均价为7503元/平方米，该盘一个月前一批凤锦苑新货申请预售证价格为7853元/平方米，下降了整整350元/平方米。
记者在这批单位的预售公示价格表中发现，位于9号楼3楼的一套135平方米的单位仅6655元/平方米，买一套带主人套房的舒适性三房总价不超过90万。而位于8号楼24楼的一套105平方米的单位，单价则高达8557元。
翡翠绿洲
均价7000元㎡网签量居前
据悉，翡翠绿洲新组团“金色凡尔赛”自推出市场以来，以7000元/平方米的均价连续两周在增城销售排名第一，1600多套洋房在两次开盘中售出大半，可谓近两个月来对增城楼价影响最大的项目。据了解，“金色凡尔赛”组团最后一批400余套单位将于12月初发售，目前正进行诚意登记。该批产品面积区间86-220平方米，以86-115平方米两房为主，也有少量大面积三房、四房，均价7030元/平方米。
随着“金色凡尔赛”组团的热销，翡翠绿洲商业街“翡翠新天地”也开始火热招商。据了解，翡翠新天地集餐饮、休闲、购物、娱乐为一体，绵延1000多米。商铺面积以60-200平方米为主，8.5米超高中空，买一层送一层，售价1.2万元/平方米起。
东方名都
销售单位价格低于新限价线
东方名都全新二期“天邑”于11月19日开盘，该组团实际成交均价仅7200元/平方米左右，以58套的成绩排名增城上月销售套数第三名。据了解，东方名都目前有224套单位领取了预售证，申报均价为7664元/平方米，其中不少单位都是高于7736元/平方米的最新限价线。参考该盘开盘后均价与预售证均价有所差距，目前销售的单位应该都是限价线以内的单位，高价单位尚未成交或正式签约。据悉，该盘的特色在于户型空间设计上非常灵活，业主可根据个人喜好对空间进行重新设计。目前在售户型为95-115平方米三房、114-150平方米复式以及140-178平方米“空中合院”，而190-210平方米的“天宇墅”户型预计将在明年推出。
恒大山水城
销量稳定价格也稳在“6”字头
今年下半年以来，恒大山水城的销量一直在增城前十以内，该盘11月成交了50套单位，均价6032元/平方米，无论是相比新塘还是中新镇的其他楼盘，都非常“笋”。恒大山水城目前在售的是御水香缇组团，主推79-149平方米的两房至四房，均价6300元/平方米起。现购房可享9.6折，一次性付款额外享9.7折，按揭额外9.8折，老业主介绍新业主可再享额外9.8折。据悉，恒大山水城近期特别推出10套特价单位，79-95平方米的两房至三房统一价5985元/平方米。另外，该项目还有部分前期推出的89-143平方米的二至四房单位在售，正南朝向南北对流，特价5750元/平方米起。恒大山水城位于增城与萝岗交界处的中新镇，毗邻广河高速、北三环高速、广汕公路和省道118线等交通要道。
保利东江首府
网签均价仅6823元/平方米
保利东江首府目前在售A4栋洋房，产品包括125-166平方米的三房和四房，户户望江。据开发商透露，该盘售价9000-11000元/平方米，带2500元/平方米的豪华装修。近期楼盘有团购活动，可享原总价减去3万元的优惠。另外，该盘目前特价单位仅“8”字头，最高直降3000元/平方米，成为近期广州降价较为明显的楼盘之一。不过，在阳光家缘上，东江首府的售价远低于其报价，11月份该盘的签约销售均价仅为6823元/平方米。
据悉，保利东江首府A6、A8栋江景楼王将于近期推出，主推180平方米大平层单位和360平方米复式天际墅，预计价格为12000-13000元/平方米，A6、A8栋位于保利东江首府小区正中央，正南向望江。保利东江首府地处新塘镇中心东南侧，南临东江、北为在建的增城首个Shopping Mall 盛唐世纪广场、东为政府规划的市民广场。楼盘总占地面积近50万平方米，规划总建筑面积约95万平方米，是一个集住宅、五星级酒店、商业步行街、公寓、办公、观光于一体的建筑综合体。
预测
增城明年继续限价可能性大
据了解，今年前三季度，增城新建住房签约均价为7935元/平方米，与2010年7033元/平方米的均价相比上升约12.8%，与年度涨幅不超过10%的房价调控目标仍有一定差距。此次增城提高限价标准，正是因为受到未完成年度调控目标的巨大压力。
记者从增城市房管局网站上看到，在增城提高限价标准之后，已有豪进新世纪花园、碧桂园凤凰城、尚东阳光、金地荔湖城等四个楼盘领取了预售证，均价分别为7384元/平方米、7503元/平方米、7383元/平方米以及6261元/平方米，较前期价格都出现了下降，且价格均低于7736元/平方米的新限价标准。不过具体到每套房的单价，有部分房源超过新限价标准。
业内人士表示，增城的开发商历来与政府的关系密切，对政策动向把握较强。大批新货在年底以低价领取预售证，显示开发商对明年的市场并不看好，也透露出增城在明年继续限价的可能性很大。
据了解，除了增城限价政策到年底到期，厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市的限购政策也将在年底到期。上述城市至今尚未确定对明年是否限购，但从官方表态来看，仍不具备支持房地产调控放松的条件，房地产限购的观点仍是主流。在此环境下，增城的限价政策在明年会否放松，依然面临国家对楼市调控政策不放松这个大环境的制约。
网调
近八成受访者对增城房价“不满意”
增城新限价令出台后，某网站对购房者进行了一次网络调查。调查结果显示，有近八成的受访者认为增城目前房价过高，仅有13.79%的受访者认为合理，另有7.82%的受访者表示房价过低。
在该项调查中，近四成的受访者认为增城楼价将会下降，四成的受访者认为会持平，两成受访者表示房价将会上升。显示出买家对增城的楼价依然感觉“不满意”，希望其继续降价。
年关将至，一边是政府的调控目标，一边是冷淡的市场，开发商可谓是面临双重考验。增城限价升级后，能否激活市场成交？调查结果显示：超过八成的受访者表态年底将对增城楼市进一步观望，但也有近两成的受访者表示将会在年底出手。11月份下半月增城楼市成交量剧降三成，也显示买家“买涨不买跌”的心态。
(本文来源：金羊网-新快报 作者：陈齐) |
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