南方都市报7月29日讯 4月15日，开全国先河的“限价令”在增城上演。如今已经过去了100余天，增城楼盘目前的价格状况如何？跟限价前比涨跌幅度有多大？开发商采取了哪些策略应对最严新政？南都记者近期调查了增城在售或登记的20个楼盘发现，目前降价楼盘已达四成，最大跌幅达32%；仍逆势上涨楼盘4个，最大涨幅达到36%，楼价分化明显。
躲过“限购”却迎来最严“限价”
增城，一个命运多舛的区域。今年初当限购令在广州硝烟四起的时候，它逃脱一劫，不但成为投资资金的新出口，购房者的香饽饽，曾经的洼地价也因此迅速攀升，第一季度涨幅就超过20%.只是，幸福来得快，去得也快。4月15日，增城大“限价”开先河，增城市房管局口头传达了3个月内新领取预售证的项目楼价不能超过该盘去年网签均价5%的要求。一场史无前例的“限价令”在增城正式拉开帷幕。
由于今年第一季度增城房价上涨过快，增城房管局要求第二季度的房价调控目标为5%，以增城去年7033元/平方米的均价为蓝本，那么第二季度的限价红线就是7385元/平方米。数据显示，今年第一季度增城一手住宅网签均价8634元/平方米，较去年均价涨幅达22 .8%.若房价退到7385元/平方米的限价红线内，意味着增城第二季度网签均价需要暴跌14 .5%才能完成。在第一季度成交前三十名的楼盘中，仅有13个项目低于7385元/平方米的限价目标，意味着增城大部分楼盘就是硬着头皮也要降价。
最大跌幅和最大涨幅都超三成
限价至今百日有余，南都记者前后调查了增城在售的近20楼盘，发现在限价令的“金钟罩”下，无路可逃的开发商们索性变被动为主动，有的是扒掉装修裸奔；有的保大推小，先推小户型和位置差的；有的为了避免被误伤延期开盘；有的则热情如火争当跳水先锋；也有不受限价令波及的，价格不但坚挺巍然，而且略有攀升。20个在售楼盘中，有8个楼盘降价，其中降幅最大的为金地公园上城，售价从登记时的7800-10000元/平方米（带3000元装修）改成毛坯售价5300-7400元/平方米，降幅最高达32%；有4个涨价楼盘，其中涨幅最大的是嘉骏豪苑，涨幅达36%，尽管如此，其销售均价仍未超过限价均价。还有3个限价前后价格持平的楼盘，以及5个在限价令后开盘或者延迟开盘的楼盘。
下半年可售货量占全市1/4
数据显示，限价后增城楼价大跌两成。不过，上半年8578元/平方米的均价仍然超过全年楼价控制目标807元/平方米。也就是说，今年下半年增城楼价还需要有更大的降幅才能完成全年的楼价控制目标。此外，据经纬行统计，目前增城在售余货3589套，今年下半年全新货量有2824套，旧盘推新货量则有10795套，也就意味着，今年下半年增城可售总货量达17209套，不仅位于广州十区两市之榜首，而且还占全市（十区两市）总货量的约25%.在限价令的压制下，增城庞大的推货量以及中信香樟墅、欧亚山庄、增城雅居乐御宾府等全新楼盘的亮相，或许将为广大购房者带来意想不到的惊喜。只是，对开发商来说，未必是惊喜。
限价持续别墅处境最尴尬
增城多个项目的负责人表示，目前仍然不敢妄自推新品，如果下半年继续执行别墅和洋房同等限价的措施，别墅产品仍将处于尴尬境地。增城国土房管局相关人士日前则对南都记者透露，为完成增城房价调控目标，今年下半年将会继续执行限价政策，别墅和洋房仍将会同等限价。如果下半年继续按照房价涨幅低于5%计算，今年第三季度增城一手房网签均价可能不会超过7755元/平方米。
增城某销售别墅为主的楼盘负责人说，如果这样，即使别墅达到销售标准，也可能不会去办理预售证。合富置业首席分析师龙斌认为，增城继续执行上半年从紧的限价政策的概率比较大，因为在不限购的情况下，只有限价才能完成调控目标。针对下半年新政，龙斌建议，政府要根据房地产的价值规律进行限价，不可胡子眉毛一把抓，要考虑产品的地段、产品类型和品质来进行约束，不能像上半年那样别墅和洋房同等限价。
四盘裸装瘦身低价冲量
增城旧盘新推的楼盘和新开售的全新楼盘很多都“主动降价”，前者是一季度的价格已超过5%的限涨幅度，后者则需与增城均价7385元/平方米看齐。要想卖楼，没得选择，只能跳水。一时间，能扒装修的就裸奔，能保大的就先卖小的，能留着位置好的就先推位置差的，总之从账面上看，确实比限价前降了不少，甚至还一度出现集体跳水之盛况。
冠军：金地公园上城
荔湖城去年正在销售普通洋房，网签均价5974元/平方米。据限价令要求，今年在售新货最高限价为6272.7元/平方米。显然，这个价格对于原本定位高端的类别墅复式住宅的公园上城而言实在有失偏颇。早在今年3月开始认购时，对外价便是7800-10000元/平方米，带3000元/平方米装修。岂料撞到了枪口上，限价令执行后，开发商只有把装修扒掉，以毛坯裸奔出售，以至于88套预售单位中也出现了29套5字头，占预售总套数的33%.“5”字头的类别墅，不拿冠军才怪。只是冠军到手后，带装修的售价又开始冒了出来，8800元/平方米带2800元/平方米装修。毕竟割肉了，总得留点汤喝。
亚军：恒大山水城
作为增城的推货大户，恒大山水城目前除了在售的几栋带装修单位以外，还推出了第一栋限价后的毛坯单位：183栋，毛坯均价6800元/平方米，比起之前带装修的价格确实便宜了1500元左右，而这正是该批单位装修的标准。所以，开发商应对限价令的办法依然是裸奔。不过，和冠军一样，亚军到手后，带装修的售价也开始冒出头来，带装修8300元/平方米起，对此购房者需理解。
季军：凤凰城天麓山
凤凰城天麓山去年推“26峰”组团时，售价为9000-11000元/平方米，该价格一直持续到今年4月。限价令出台后，五一期间凤凰城推出“天麓山”组团，均价也直接降到毛坯8500元/平方米，甚至还有不少“6”字头的单位，于是遭到哄抢。虽然现在“6”字头早已不见踪影，在售的都是“8”字头，降幅也不多，但毕竟是眼见为实的直降，最后拿个区域季军也算是众望所归。
第四名：海伦春天
海伦春天19%降幅的成绩来之不易，3月中旬，海伦春天准备推出蝴蝶谷新一批洋房，当时市场对外价为8000元/平方米。然而到5月下旬，该批单位终于取得预售证，且以7296元/平方米的价格压着标准线出售，较市场预期下降8.8%，并取得了不俗的业绩。在7月加推的新一批洋房单位，又将价格降至6500元/平方米，折后约5900元/平方米起，最终以诚心打动购房者获得认可。
六盘隔岸观火涨跌幅自主控制
在4月1日前拿到预售证，且仍有不少存货的楼盘不多，毕竟增城的楼盘“物美价廉”，去货很快。目前看来，存货较大的有侨建御溪谷、尚东紫御、合景誉山国际，汇东国际花园和新塘新世界存货不多，新一期很快就要推出。虽说这些楼盘手中有粮心中不慌，可以隔岸观火，涨幅自主，但看见周边楼盘纷纷“被笋”、“被降”，也开始按捺不住，各种优惠悄然出台。
合景誉山国际
如果说弹多粮足，合景誉山国际当仁不让，一早就拿了大批货量的预售证，阳光家缘网上显示，其在售存货高达500套以上。完全可以事不关己，高高挂起。但合景素来低调且贴近市场，价格不但未涨，反而从限价前的均价1.1万下浮了1000元左右。
金泽豪庭
在新塘这一带，金泽豪庭一直卖得比较贵，主要是楼盘旁边规划中的13号地铁线东洲站撑腰。虽然限价令威力四射，但金泽一早就拿了6栋高层洋房的预售证，在售存货至少还有400套。尽管腰杆很硬，但由于同板块内的尚东阳光和凤凰城低价销售抢尽风头，金泽也不得稍微低一下高傲的头颅，时不时推出一些小优惠，折后均价比限价前也下降了300元达9000元/平方米，而七月更是推出了20套特价单位，均价下降到8000多元/平方米。
侨建御溪谷
作为高端别墅盘，侨建御溪谷很早前就已领取了一期272套别墅的全部预售证，完全不受限价令的波及。但御溪谷一直将价格维持在18000元/平方米左右，而且还采用“开发商帮付按揭”、购房者4成首付即时入住等方式，暗地里为购房者减轻了负担。这种方式受到高端消费者的欢迎，据开发商透露，仅五一当天项目就销售过亿。
锦绣新天地
早就听闻锦绣新天地在“跳水”，但记者赶到现场时发现价格却没变，和限价前一样仍然是均价8000元/平方米。后了解才知道，“跳水”只是5月20日取得预售证的一批共149套小户型单位，均价6249元/平方米，最低价单位仅为5005元/平方米，价格优惠发售当天便被抢购一空。目前项目在售的多为限价前就已拿到预售证的150平方米以上的大户型，均价维持8000元不变。只是每周都会推出20套特价单位，6448元/平方米起。
新塘新世界
该楼盘目前在售的是万象新都组团，存货不多，仅剩少量户型为N +1的三、四房单位在售。因为预售证拿得早，所以价格也一直持平在均价10000元/平方米，带1500元/平方米的精装修。眼看周边楼盘不断用笋价刺激市场取得好成绩，该项目也不甘落后，现正推出特惠一口价单位，最高优惠可达31万元，也算能吸引眼球了。项目南区预计八九月份会首推100多套小三房，受限价令影响，预计毛坯均价7500元/平方米，应该是一个不小的惊喜。
汇东国际花园
汇东去年8月以7000元/平方米的价格开盘，后又连续推了三次货，成交均价分别是7500元、8000元、8500元，典型的竹子开花节节高。虽然比起去年开盘价涨了13%，但由于本身起价低，总价也不高，加上目前存货极少，因此8500元的价格还不至于太高。二期新货即将在八月上旬出街，全部为小户型，准备毛坯卖，销售人员透露受限价令影响，届时价格将有惊喜。
四盘持久拉锯别墅新盘推迟发售
在“一刀切”的限价令面前，受伤最大的莫过于别墅盘和高档豪宅盘，尤其是全新开盘的纯别墅盘，如果以7385元/平方米的限价均价出售，无疑是亏本的，所以本来预计面市的中信香樟墅和迪亚春天都只能延期发售静观政策之变，而欧亚山庄和尚东紫御运气还算好，小区内都规划有洋房产品，实在不行，就拿洋房出来挡挡，总比卖别墅强。
迪亚春天
迪亚春天以推迟开盘数月，作为纯别墅盘，项目150套产品全部为联排、双拼、叠拼别墅。与中信香樟墅如出一辙，迪亚春天从4月开始为项目开盘造势，然而“开盘”之说由“六月亮相”变为“七月面市”，到如今“开盘时间难确定”。目前仍是接受V IP客户登记阶段。
中信香樟树
中信香樟树也是推迟开盘的代表，作为央企中信地产在广州的第一个别墅项目，按道理应是皇帝女儿不愁嫁，而且当初预计的11000元/平方米的均价也不高，正常情况下热销应该是没问题的，很不幸，被“限价令”当头一棒，如果卖7000多元肯定亏本，无奈之下唯有等待。
欧亚山庄
由于限价令，欧亚山庄“狸猫换太子”般地将“先推别墅”变为“先推洋房”。由叠加、双拼别墅和多层洋房构成的欧亚山庄，5月推出双拼别墅的计划因限价令而搁浅，转而只能将80套洋房单位提前发售。值得一提的是，项目的洋房全是300-400平方米的复式设计，每栋仅7层高，部分单位还带阳光地下室，虽然目前还没有定价，但按最高7385元计算，即便总价高，却仍然抵买。
尚东紫御
以别墅产品为主，后期有小高层洋房的尚东紫御虽然是今年4月8日正式开盘，但首批30多套别墅则在限价令出台前就已领到预售证，因此价格不受限价影响，均价在16500元/平方米左右，目前还有不足十套在售。虽然可售货量不多，但项目负责人表示，没有资金压力，暂无下一步的营销动作。第二期别墅可能会在年底发售，但如果限价政策持续，不排除将三期洋房提前售卖的可能。
两盘不避新政迎头而上开新盘
还未开盘就遇到限价令，是找出各种理由推迟还是迎头而上，这对于尚东阳光、保利东江首府、时代倾城二期来说，是个不小的考验。虽然前无经验参考，但开发商们似乎并不慌张，因为他们深知“低开高走”在此时的特别作用———不仅可实现前期购房者的升值愿望，有利于形成良好口碑，加上消费者间的传播效应，可为后期升价奠定良好基础。
尚东阳光
面对限价令，全新楼盘尚东阳光没有丝毫犹豫，很明智地选择了支持政府号召，低开高走树立品牌。开盘前就给出了均价7380元/平方米的报价，5月25日开盘时现场给出了不少折扣，优惠后毛坯均价约6800元，最低起价5800元，如此杀伤力十足的价格自然一面世就受到疯抢，成为限价令后首个“时光盘”。3日后即28日项目再推一栋货量，优惠后均价约7000元，目前又基本售罄。下一批新货将于八月初推出，具体价格虽未公布，但据闻户型和价格与首批产品差别不大，且户型位置会更好，值得期待。
保利东江首府洋房
在限价令后首批洋房没有面世前，保利东江首府一度成为关注焦点，因为其拿地单价就已经接近上限价格7385元。是割肉回笼资金，还是捂盘惜售？在这场赌博面前，开发商反其道而行，通过拉高装修标准从而缩小价差的方式意外赢得了市场，可谓有惊无险。据阳光家缘网的成交记录，6月19日项目网签的18套单位，成交均价仅8546元/平方米，不要以为这是去掉装修的裸价，恰恰相反，它所带的4000元装修标准比当时的吹风价3000元还高出1000元。尽管售楼小姐解释说这只是5楼以下的低层单位，高层单位还要1万-1.2万元/平方米，而且现在的装修价也降到了2500元，但不管如何，从账面上看还是极有杀伤力。
四盘“以限促涨”
涨幅6.5%-36%
相比那些割肉降价和误伤停滞的，竟然还有热情响应的“积极分子”。限价令颁布当天，立马就有楼盘积极地跳了出来，响应政府号召。价格被限了，为何还高兴？原来，他们本身的开盘价或者去年定价都低于限价均价，如此一来，限价指标岂不成了名正言顺的涨价指标？
嘉骏豪苑
限购颁布当天就积极响应的嘉骏豪苑，无论是申报速度还是涨价幅度都是当之无愧的冠军。该盘最早于2008年开盘，均价约3400元/平方米，去年一期尾货均价约4300元/平方米。远高于其一期售价的限价令，反而为其涨价提供了良好契机。项目二期5月开盘时毛坯均价达6600-6800元/平方米，较一期尾货价格涨幅达36%.
时代倾城二期
开发商一直号称时代倾城二期将以户型取胜，因为此次推出的是其研发的第五代创新产品N +2户型，实用功能堪称强大。但不管怎样，7800元（带1500元装修）的均价还是至关重要，否则即便户型再靓，价格不笋，留得住眼睛留不住脚步。
乐活小镇（学府雅苑）
乐活小镇可以说是第一个响应“一房一价”、在增城国土房管局官网上晒明细表的楼盘，如此大胆是因为其楼价真的很便宜，6字头，还送1000元装修，远不及增城的限价均价。因此，限价令对其而言也是涨价令。限价前后，该盘涨了约6.5%.凭着6字头小户型等优势也应该受到广州白领的青睐呀，为何项目销售并没有想象中的时光、日光。记者了解后发现，该盘位于增城的东大门，南与东莞隔江相望，东南与惠州博罗相邻。原来，是距离惹的祸。
锦绣御景国际
锦绣御景国际在限价令出来之前，项目的洋房售价就和其去年成交均价差不多，可谓是踩到限价边缘上了，所以与其被动督促还不如主动响应。只是现在看来，项目在推的位于小区中心，均价7710元/平方米的洋房还是非常“有着数”。
(本文来源：南方都市报 作者：邓恒 实习生李琪) |
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