9月楼市回暖量价齐升 调控政策再度吹紧

编者按：搜房数据监控中心最新数据统计，9月6日至9月12日，广州十区两县共有175个项目网签2910套住宅，环比（8.30-9.05，网签2021套）上涨43.99%；签约面积达到288663平方米，环比（之前一周网签211626平方米）上涨36.40%，平均每套签约面积为99.20平方米。上周全市成交均价10017元/平方米，环比之前一周（成交均价：10300元/平）微跌2.75%。

　　网签面积：连续九周上涨成交套数逼近3000套

　　回顾广州最近三个月的成交情况，搜房网数据监控中心监察数据显示，7月5日至11日一周，广州全市网签面积录得最近三个月的最低点。这一周后，广州网签面积回升，截止到上周，网签面积已经连续9周上涨。

　　近日，中地行发撰文称，新政四月，广州楼市交易全面回升，量价齐步上调，困局已破，回暖态势显现。但是过早回暖促政策风声再度吹紧，供货集中，金九银十未然乐观。及早抢滩，抓紧回暖先机实为上策。

　　市场：成交全面攀升均价结构调整 楼市回暖态势显现

　　中地行分析认为，新政出台四月，广州楼市自7月交易微增后，8月份不仅成交量持续攀升，均价方面也开始走高。根据对阳光家缘数据监测，8月1日~28日，广州十区两市一手住宅成交面积为59.6万m2，与7月同期相比大涨51%。同期广州十区二市一手住宅均价为10631.5元/m2，环比7月增长6%。

　　根据各区的成交情况，8月成交量属于全面型增长，而均价的走高则更多属于结构性调整。8月仍然以增城（23%）、花都（19%）、番禺（18%）占据主要成交，但从《七八月广州十区二市成交周度走势》图中可以看到，不仅外围保持成交，中心城区8月成交量亦有较大增长，在广州整体成交量中占36%，环比7月达3个百分点的增幅。

　　而均价方面，中心六区价位有所调整，一手住宅均价为16697元/m2，环比7月降低4%。但由于中心城区相对外围郊区依然保持高位成交，成交量的大幅增涨拉升广州整体成交均价，因而广州整体出现结构性的均价抬升。这在个盘情况中有所体现，与7月份全市销售前十楼盘无一个“万元盘”的情况相比，8月份销售前十楼盘新增三个万元盘，包括两个白云区项目中粮万科金域蓝湾和岭南新世界。

　　另外，由于外围发展商在7月的降价促销行动中收获了购房者显著的回应，部分发展商作出了小幅价格抬升以进一步试探。例如增城碧桂园凤凰城均价有所上调，仍以开盘即日售罄的成绩位居本月销售亚军。

　　综合可知，本次广州楼市量价齐升的现象主要由于中心城区成交增加以及由此带来的结构性均价调整造成。但，细究近8周以来广州楼市成交情况，每周的成交量都处于稳步上升的状态，另，成交增长已显然从外围区域向中心城区过渡，这些现象显示，8月回暖不仅是一种迹象，而已然形成一种态势。

　　政府态度：回暖尚过早 或现“税调”转变

　　面对8月楼市反弹现象，8月13日和8月21日，国务院副总理李克强8天内两度强调了调控的决心，提出要继续坚持房地产宏观调控，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作等不合理购房需求。此两番强调释放出的重要信号就是，本轮楼市调控必将持续。

　　事实上，本轮楼市调控从未放松，从下半年的调控方向看，政府调控只是逐步将集中力从消费层面转移至土地开发层面，从打击囤地行为、清理闲置土地、规范土地交易方面促使房地产商加快土地开发步伐，令房地产市场供给能够持续放量，在短期内改变供小于求的局面。

　　然而，楼市过早回暖不得不重新引起中央的注意。回归本次调控的目的，新国十条明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，纵使由于第四季度抢单，大规模的供货导致金九银十提前到来，成交量有所上升，但若均价也明显反弹则违背了调控的初衷，更严厉的调控政策将会纷沓而至。而8月下旬，银监会口头叫停京沪深杭三套房全面停贷之后，南京也传来了三套房全面停贷的消息，可见，中央目前已经开始深化执行原有的政策。

　　而恰逢此时，税制改革的大幕拉开。中国国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林24日表示，中国计划实施一系列税收体制改革。关于房产税方面，徐林表示，中国将推进房产税改革，房产税是可以为地方政府带来稳定收入的主体税种。同时地方政府也开始积极筹备房地产税征计培训。

　　可以预测，若现有政策还不足以控制房价问题，出现二次调控的可能性很大，除了使用信贷手段，从严执行已有的对二三套房贷的调控政策之外，更将加速房产税或物业税进程，对市场形成警示作用，实现从控制投机需求出发，进一步从“政调”向“税调”转变。

　　后市：政策高压 量价稳中有升

　　8月由于大量新货集中推出，促使积压的购房需求释放，打破了楼市低迷局面。但从推货情况看，8月供货以旧盘新货居多，并大量集中于外围城区。然而，通过数据统计，进入9月，预计供货尚比8月高出2%，且更多全新项目浮出水面，预热“金九银十”，不仅占广州全新盘总量49%，而且集中在海珠、天河、越秀等中心城区。

　　而在购房者方面，除首次置业者大量支撑成交外，部分具备资金实力的投资者也解除观望开始进场。可以预见，后市在成交量保持增长之下，由于结构性的变化，成交均价或将进入平稳抬升的阶段。

　　而在房地产宏观调控高压下，楼市量价的稳步抬升有可能触发调控加码，金九银十未然乐观。由此，发展商、自住客、投资者均需适当调整步调。

　　对于发展商而言，随着金九银十的到来，一方面各大楼盘之间争夺份额使竞争加剧，另一方面严厉调控新政风声吹紧、随时可至，能打破传统的促销手段和营销周期及早出货者，才能紧抓回暖时机抢占市场，在非常时期获得最大的收益。

　　同理，对于自住客而言，金九银十货源大量供给，提供丰富的住房选择之余，大规模的促销也将显现本年度最佳的入手时机。但同样面对新一轮严厉政策出台的可能，尽早出手更利于避免新政加码所带来的门槛二次提高。

　　而作为投资者，则需谨慎投资，把握成本和风险。投资者作为本次房地产调控重点打压的对象，无论信贷手段或者“税调”手段都将大大增加投资成本和风险，因此理性选择回报率高的物业或以租养贷（税）显得更为明智。例如选择中心价值地段公寓物业，如位于珠江新城的城市综合体朱美拉公寓、纯酒店式国际公寓珠江新岸以及富力国际公馆等；或者选择稀珍型物业，如即将推出的白云区2.0低容积、罕见的一梯两户坡地洋房秀山一品以及华景新城最后一块地华景里。

　　中地行对后市的预测中提到，后市量价将在稳步抬升中进入金九银十，但在宏调政策风声愈发吹紧下，无论发展商还是自住客，及早出手才能保全收益和实现低价入手，而投资者则需谨慎投资、理性出手。

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