增城，最真诚的买房建议！
期待提升买房认知，关注“湾区的家”！文｜献策
上一篇我们分析了增城在东莞调控加码、黄埔取消人才住房政策后，由于其地理位置及不限购+价格低洼，现在非常适合刚需进入。
8月9日，惠州在被约谈后也出台了调控政策。就在前几天南沙也收紧了人才住房政策。
这样一来，增城的友好就更加的突显了！
增城，就面积来说是一个大区，在广州11区里排第二。她的热点板块类似于东莞，是比较分散的。
以房地产市场角度来看，大致可以分为六个板块，分别是：新塘、永宁、中新、朱村、荔城和石滩。其中新塘、永宁、中新和朱村是属于临广区域，石滩属于临莞区域，荔城是增城的政治、文化、教育中心。
下面我们“各个击破”，分析一下各个板块的优劣。
01
新 塘
新塘，增城GDP贡献最大的一个镇。
位于增城的西南端，靠近黄埔天河，位置优越。一条13号线地铁将三者紧紧连在一起，坐地铁45分钟左右可以到达珠江新城。
新塘牛仔曾经闻名全国，是属于工业强镇，常年排名全国百强镇前列。
在交通上，新塘正在建设广州东部交通枢纽中心，未来将汇集3条高铁（广深、广汕、京九）、2条城轨（穗莞深、新白广）以及4条地铁（13号、28号、20号、16号），共9大轨道交通，形成一体化公交网络。这是全国首个以公共交通为导向的TOD枢纽中心。
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先来了解一下，什么是TOD？TOD是一种城市规划模式。
是以公共交通为导向来对城市进行开发。比如，规划一个居住区或者商业区时，设计者将使用交通在这一区域的使用达到最大化。
而且这些公共交通中不包括汽车，而是指火车站、地铁、轻轨等交通。并以交通站点为中心，以400－800米为半径建立中心广场或城市中心。
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说简单一点，就是一切以交通先行，打造一个真正意义的轨道上的城市。
那为什么要建在新塘？如果我们将眼光放到整个大湾区，就会发现，新塘就正好处于广佛都市圈和深莞都市圈的中间，这是广东省最发达的四个城市所组成的两大都市圈啊！可见其位置的重要性。
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粤港澳大湾区作为全球四大顶级的湾区之一，要想以点成面，面临最大的挑战是在于“融合”，而城市融合的关健就在于交通。
新塘TOD的存在，就是为了连接粤港澳大湾区城市群，让粤港澳大湾区真正融为一体。
所以说，新塘的未来，还是非常看好的。
但现在你看到的新塘，你真的是说不出太多恭维的话，原因就是其城市界面，真有点脏、乱、差的感觉。
但正因为这样，才更具有投资价值。
在商业配套上也比较齐全，像万达广场、合生汇、金铂天地、奥园城市天地等都陆续开业了。
新塘可以说是身兼刚需与投资的板块，目前新塘在售较火的楼盘单价都已去到3万+了。
买房建议是：沿着13号线地铁，买地铁沿线上的次新房，性价比会比较高，2万出头都可以买到了。
02
永 宁
永宁，其实是永和+宁西，紧邻新塘，位于新塘的左上方。2021年上半年增城板块成交量排第一。
永宁拥有增城开发区，与新塘已连成一片，与黄埔科学城也仅一隧道之隔。
根据规划，增城开发区未来最多可容纳约22万高素质人才，从而产生大量的居住需求。从七普数据看，永宁的高素质人才也远远超过新塘。
商业上，永宁的商场密集程度虽然不比新塘，但也有永旺梦乐城、东进广场等。
当然，永宁板块的最大硬伤就是没有通地铁，出行以公交和自驾为主。23号线地铁目前是个未知数。
房价要比新塘便宜得多，现在还有不少是1字头的新盘。
买房建议是：适合预算不多，在新塘或黄埔附近上班的刚需。
03
中 新
中新，隐姓埋名了几年，今年上半年终于爆发了。
主要原因是之前开发商拿的地大部分都是比较远离地铁沿线的。导致前两年朱村一炮而红之时，她还默默无闻。
中新今年的火就好像突然杀出的“程咬金”。也就是说今年中新的地铁沿线盘突然多了起来。
中新的地理位置本来就不错，沿着地铁21号线，自西向东，天河、黄埔之后便是中新，快线1站到黄埔、3站到天河，稳准狠抓住了市中心外溢购房者的需求。
2019年，保利以120亿揽下中新村92公顷的旧改。随后敏捷又以100亿夺得中新板块泮霞村旧村全面改造项目。加上佳兆业以23亿拿下霞迳村旧改项目后，中新板块的旧改资金已经达到了惊人的243亿。
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保利是中新旧改的最大投资者，方案显示旧改将分四期进行。第一期是516亩，第二期是297亩，第三期是436亩，第四期是135亩，四期合计1384亩。差不多等于130个足球场的大小。保利还将打造一座超20万方的商业综合体。
2020年奥园也先后两次在中新拿地，其中一块综合性地块也将建成一座超20万方的商业综合体，还会建一栋不低于130米的塔楼。
改造后的中新将成为集购物、商务、文化、社交、居住和教育等功能深度融合、协调发展的新型生态社区。
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中新还处于科学城、知识城、科教城科技金三角区域的准中心。地铁21号线在镇龙换乘地铁14号线后，可直达“中新知识城”，用时15－20分钟，非常便利。
这几年“中新”知识城可谓一日三变，5年间房价从9580元/平涨到如今已经3万+/平！
在房价飞涨的同时，中新知识城板块已经逐渐开始饱和，在这种情况下，中新板块无疑成了很多刚需及投资客的最佳选择。
目前中新新盘也才2万出头，一脚油门，价差1－2万，性价比确实是高！
买房建议是：沿着地铁21号线，买地铁口物业，考虑上教育、商业配套就更好了。
04
朱 村
朱村，顺着21号线自西向东，中新之后就是朱村了。
朱村板块设置了凤岗、朱村、山田三个地铁站，其中凤岗站是快线站，所以，通勤市区也还算是比较方便的。
朱村拥有优秀的产业布局，早于2019年就规划了增城中部沿广汕公路创新产业带核心区，其中最引人注目的两个规划就是科教城和富士康科技小镇。
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也正由于是规划的利好，朱村这几年的新楼成交量也一路走高。
不过朱村现在也有很多问题，科教城迟迟没有院校进驻，富士康科技小镇也始终没有动静。
与知识城相比，如今科教城已经被远远甩在了后面。
当下朱村的商业、医疗、教育配套也是一个弱势，很多已入住的业主笑称，住在朱村，想消费要么上荔城，要么落新塘。
当然，在规划未完全落地的情况下，朱村的潜力和想象力依然是存在的，有些精明的人就喜欢买在利好没有兑现之前。
在增城的十四五规划中，也提到要以广州科教城作为龙头，打造中部产业组团，想想前景也是不错的。
朱村现在的新房价是2万/平左右，有些新盘还是1字头的。
买房建议是：目前朱村板块的新房价格要比中新低一点，刚需可以入手，沿21号线地铁口，买次新房性价比会比较高。
05
石 滩
石滩，位于荔城的南部，与东莞仅仅一河之隔。
由于广州新东站和地铁16号线规划的出炉，前几年可谓是风风火火了一把。
最高峰之时，碧桂园豪园的次新房单价从1万直上2万+，很多业主都惜盘不售。2017年国家出台调控政策后，一路阴跌，现在基本上已跌至1.5万左右。
石滩最大的硬伤就是产业不足，有产业才能留住人。16号线地铁又迟迟没有落实。
目前在教育上有著名的黄岗中学，医疗上有前海人寿三甲医院。
好在其靠近东莞，在去年东莞调控后，承接了一批东莞的自住投资客。
至于买房建议：一个字，等。
06
荔 城
荔城，增城的政治、经济、文化、教育中心。
荔城板块位于增城区中东部，东临惠州，南邻东莞，西连黄埔，增江河从城中穿流而过，分为增江街和荔城街。
荔城是增城的精神象征，也是最能体现和代表增城历史的地方。
所以即便这些年，新塘、朱村、中新这几个板块发展势头很猛，但在大部分的增城人心中，荔城依然是白月光一样的存在。
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我们先来看城市配套，增城最精华的市政配套几乎全部集中在了以荔景大道为轴线，以增城广场为中心的2公里范围内。
在这个区域内，聚集了增城的政务中心、少年宫、图书馆、荔枝文化公园、儿童公园、增城广场、万达广场、锦绣广场、东汇城，以及地铁21号线的增地广场终点站。
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可以说这个轴线对于增城的影响力比珠江新城之于广州的影响力还要大，因为广州除了珠江新城，还有金融城、还有琶洲。
而荔城这个最精华的轴线，在增城境内可以说是无可替代的！
我们再来看荔城的教育。荔城目前已经落成并开学的公立学校，小学、初中、高中共有24所。
如果是以教育水平论，荔城几乎可以说是有着碾压式的优势。
小学阶段，有增城区实验小学、荔江小学、增城区荔城街第二小学，都是实力强劲的省一级公立小学。
初中阶段，有增城中学（初中部）、增城区华侨中学、荔景中学、荔城街第三中学。
高中阶段就更历害了，增城全区已经开学的公立高中学校共有10所，其中省一级的有6所。仅在荔城和增江板块内就有5所，而且这5所全部都是省一级的。
我们接着看医疗，目前有广医四院（增城人民医院）、前海人寿三甲医院、增城中医院等，马上落成并准备开业的有号称华南最大的广州增城妇儿医疗中心。
最后我们来看交通，荔城的交通网络可谓四通八达。
广汕公路横贯东西，荔新公路、增派公路贯穿南北，到广州市区和广州白云国际机场只需50分钟车程。
还有广惠高速、广河高速、从莞深高速、北三环高速，在建的增天高速，建成后30分钟可直达天河。
地铁21号线，快线9站可直达增城区中心。规划已落实的还有地铁16号线和28号线，都是可以直达荔城中心。
所以，荔城不论是从生活配套、教育医疗、生态环境、交通便利上来说，都是非常不错的。是真正意义上的宜居、宜商、宜养的区域。
目前荔城板块的新楼盘房价是2万出头，甚至1字头的都还能找到。
买房建议是：荔城是属于慢涨型的板块，到广州上班通勤的时间也会比较长，是一个宜居的区域。如果你要作投资的话，要等。但如果是作为外来者进入广州的一个跳板，可以买入，毕竟不限购。
07
湾 区 的 家
可以说，如今的增城，已不再是纯刚需地域，在近些年的发展下，市场已逐渐成熟，改善型产品也开始崭露头角，差异化逐渐明显，对于广大的置业者而言，选择性也更多了。
加上黄埔、南沙、东莞的调控不断加码，如今的增城已经值得大家去理性分析和看待。
研究楼市这些年，我发现，90%的买房人是踩不准时机的。
首先，大多数人对楼市信息不敏感，当听到风声的时候，已经晚了。其次都喜欢“追涨杀跌”，房价大涨，赶着上车，房价大跌，避而远之。最终沦为韭菜命。
楼市跟股市一样的是，下跌中孕育着机会，上涨中埋藏着风险，但不一样的是，楼市比股市简单很多。
增城楼市已彻底进入“买方市场”，刚需彻底迎来春天，该入手时就入手。而投资客，想在房子上赚钱，绝对是技术活，睁大眼睛都未必能买对。
08
湾 区 的 家
题外话。
前两天看了经济学家任泽平的一篇文章，他是这样表述当前经济形势的：
7月经济金融数据全面回落，消费、投资、出口等三家马车全面放缓。
经济下行的主要拖累因素来自：对房地产和地方债的信用收缩效应开始显现，年初以来的社融信贷回落开始作用于实体经济，一般传导时滞6个月左右；房地产销售自5月以来的转淡开始传导至投资端，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，房地产是周期之母；随着美国、欧洲、亚洲等生产恢复，产能替代效应消退，出口订单回落，传导到出口1-3个月；经济K型增长、中小企业受大宗商品成本挤压、就业低迷等制约消费，消费增长始终乏力；大宗商品价格过高，超出实体经济的承担能力，对经济活动产生抑制作用，这是周期自身的力量。
我们维持对经济形势的最新判断：大宗商品通胀的高点已现，经济将逐季放缓，现在处在经济周期的滞胀后期和衰退初期，今年下半年到明年上半年是两期转换时点，货币宽松周期的时间窗口正在打开，将经历四部曲：不急转弯-慢转弯-转弯-轰油门。
“货币宽松周期的时间窗口正在打开，将经历四部曲：不急转弯-慢转弯-转弯-轰油门。”这句话才是重点，货币宽松意味着什么？大家思考一下。
THEEND以上全文，感谢阅读！
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