增城村旧改：村民会要几百万补偿还是房子？

接下来的10年，对增城农村、村民影响最大，关注度最高的当属村旧改，但村民关注的重点不是旧改，而是旧改后能获得多少得益。

而看热闹的群众们，大部分会认为，能幸运获得旧改的村，村民们就会摇身一变，成为土豪！真的是这样吗？

为何坊间对村旧改会有如此多的猜测？归根究底是，大家都不清楚村旧改，村民究竟能获得什么安置、补偿。

其实村旧改和村征拆完全是两回事，同一条村都是统一标准，一般不会出现路村拆迁某些顽固村民漫天要价，旧改能获得多少补偿，看的不是村民家中有多少人，因为旧改是没有“人口钱”补偿的，能补偿多少，就看村民家中在村里有多少不动产（房子），而这个房子有区分有证和无证房，无证房补偿肯定少。

从之前公布的消息看，补偿主要分两种，一种是以房补房，拆你的房子，再补偿安置房，一般是1比1，具体还要看各村的情况，此外如果村民不选择安置房补偿，选择要钱的话，参考荔城街金星村的标准最高是8000元/平方。可能看到这里，有街坊会说金星村附近的锦绣国际二手房，价格要1.5-2万/平方，这价格适合吗？其实是没法比的，补偿也不可能按照“高价”小区的房价去做参考。

因为村民的村屋房，居住环境和配套设施和小区是没法比，就算按市场价，可能8000元/平方都没有人买，因为村屋最值钱的不是房子，而是那一块地皮！此外还有一些签约奖励、临迁奖励（按人口）、搬家补助等。

整体来说，旧改对村民来说最大的得益是改善居住环境，如果不要房子，选择货币（钱）补偿的村民，会多一笔巨额财富。至于要钱还是要房，村民自己选择。总括，拥有村里合法房子越多的家庭，获得的补偿就越多。

如果有你400平方房子，以8000元平方计算，就有320万！大家觉得，拥有320万，在增城来说，算不算土豪？不过从目前的情况来看，可能大部分村民想要房子多过要钱。具体什么原因，大家都懂的。

为了进一步规范村旧改补偿标准，近日，新塘镇人民政府出台了一份文件，《增城区新塘镇旧村全面改造项目个人房屋拆迁补偿安置工作指引》的通知。

下面我们一起去解读这份“村旧改拆迁补偿安置指引”的重点内容。

本村村民住宅的回迁安置，按照现状住宅四层以及四层以下面积进行拆一补一。

1、实测建筑面积 < 实测建基面积 x 3.5

回迁安置面积 = 现状实测建基面积 x 3.5 = 现状实测建筑面积 + 权益面积

（权益面积 = 现状实测建基面积x3. 5 - 现状实测建筑面积）

也就是说，如果宅基地有100平，而测量建筑面积由300平，回迁面积就是300平，权益面积由50平。

2、若现状实测建筑面积  ≥  现状实测建基面积 x 3.5

回迁安置面积 = 现状四层及以下实测建筑面积

同样，宅基地100平，测量建面却有400平，那么回迁面积就是400平。

3、有合法证明文件的住宅，可按证载建筑面积回迁安置。证载建筑面积超出现状实测建筑面积部分为权益面积。

权益面积=证载建筑面积 - 现状实测建筑面积

如果有证，证上写着400平，但是实测只有300平，那么按照证上的400平补偿，其中含权益面积100平。

4、而权益面积需要安置人以1500元/㎡ 标准自愿购买。若放弃权益面积，权益面积部分不予补偿。

5、弃产补偿，按8500元/㎡ 标准予以补偿，弃产面积不得超过回迁安置面积的30%。

6、搬迁补助费，以实测建面 x 25元/㎡ 计算，每一栋补偿最低4000元，最高8000元。

7、新塘镇各旧村全面改造项目须参考本指引制定具体个人房屋拆补方案。

      PS：新塘发布这份“村旧改拆迁补偿安置指引”，可能会成为往后增城各村旧改补偿参考标准文件，从而也对旧改补偿标准作出明晰的指引。

---

【关于旧改补偿更多详细内容】

▼▼▼

虽说增城已有多条村进入旧改进程，但落实到补偿标准这一环节的村不多，目前增城比较明确的旧改补偿公开信息有4条村，分别是荔城金星村、新塘群星村、石滩南坣村、中新中新村。

街坊们都非常关注旧改，但对旧改补偿，大部分人基本是一无所知，以至于很多人会觉得，幸运的旧改村，就意味着村民就会成为“土豪”，真实情况真是这样吗？村旧改，村民会因此而发达吗？下面我们看看增城几条旧改村的补偿标准，让大家看看真实的旧改是什么情况。

从这四条村的补偿标准来看，金星、群星、中新的补偿规则大同小异，多以户为补偿单位，但石滩的南坣村则显得有点不一样，竟然按“人头”补偿。这可为增城村旧改补偿“开创了先河”，至于按户算还是按“人头”算，哪个更深层的意义，下面我们一起去看看具体细则，做个对比。

【荔城街金星村旧改补偿标准】

最多补偿3层半 货币补偿8000元/平

【复建安置补偿】

一、本村集体经济组织成员或世居的被拆迁人

现状实测具备居住条件的房屋：

1、四层以下，实地测量建筑面积≦有效建基面积×3.5的，计算补偿安置面积=有效建基面积×3.5。补偿安置面积与实地测量建筑面积的差值，被拆迁人按1500元/平支付该部分建安费用；

2、四层以下，实地测量建筑面积＞有效建基面积×3.5的，计算补偿安置面积=四层以下实地测量建筑面积；

3、上述超过四层的部分，按1500元/平予以补偿，不予复建。

现状实测不具备居住条件的建筑：

1、被拆迁人按该建筑四层以下实地测量面积500元/平支付建安费用，四层以上部分，按1000元/平予以补偿；

2、被拆迁人按1500元/平支付增加的补偿安置面积部分的建安费用。

其他现状：

1、有证或有效的地基，计算补偿安置面积=有效建基面积×3.0，同时被拆迁人按1500元/平支付该部分的建安费用；

2、有证或有效的地基，计算补偿安置面积=实测面积×1.5，同时被拆迁人按1500元/平支付该部分的建安费用；

3、原状是地下室（含半地下室）的，按地下室实地测量面积1500元/平予以补偿。

二、非本村集体经济组织成员且非世居的被拆迁人

1、实地测量建筑面积≦有效建基面积×3.5的，计算补偿安置面积=实地测量建筑面积；

2、实地测量建筑面积＞有效建基面积×3.5的，按有效建基面积×3.5计算补偿安置面积，超出计算补偿安置面积的部分，按照1000元/平予以补偿，不予复建；

3、有证房屋，按照证载面积计算补偿安置面积；

4、被拆迁人自愿购买增加的补偿安置面积，增加的补偿安置面积不计算临迁补助费。

【货币补偿】

一、本村集体经济组织成员或世居的被拆迁人

1、四层以下实地测量建筑面积，按计算补偿安置面积8000元/平计算，一次性给予货币补偿；

2、增加的补偿安置面积的、有证或有效的地基、有证或有效的宅基地，按计算补偿安置面积6500元/平计算，一次性给予货币补偿；

3、以户为单位，选择货币补偿后须保留的人均计算补偿安置面积不小于25平。

二、非本村集体经济组织成员且非世居的被拆迁人

1、按计算补偿安置面积5600元/平计算，一次性给予货币补偿；

2、超出计算补偿安置面积部分，按1000元/平计算，一次性给予货币补偿。

【搬家补助费】

1、签约之日起一个月内搬迁的，以栋为单位，按5000元/次标准给予搬家补助费，按往返两次发放；

2、不属于以上情况的，以栋为单位，按2000元/次标准给予搬家补助费，按往返两次发放。

【临迁补助费】

1、选择复建安置补偿的，本村集体经济组织成员的被拆迁人2000元/人/月；超出人均25平的实地测量建筑面积，按20元/平计算，即：该户月临迁补助费=该户人口×2000元+（该户实地测量建筑总面积-该户人口×25平米）×20元/平；

2、世居的被拆迁人，月临迁补助费=该户实地测量建筑面积×20元/平

【签约奖励】

一个月内签约的，50000元/户。

【搬迁奖励】

一个月内完成搬迁的，50000元/户。

▲金星村更新改造项目一区安置房效果图

【新塘镇群星村旧改补偿标准】

首批签约奖励3万+1车位/栋

【复建安置补偿】

一、群星村集体土地和国有土地上的住宅房屋，原则上按照现状房屋四层（含四层）以下实测建筑面积进行拆一补一。

1、现状实测建筑面积≤现状实测建基面积×3.5的回迁安置面积=现状实测建基面积×3.5=现状实测建筑面积（飘楼、阳台计建筑面积，飘板不计）+权益面积。权益面积=现状实测建基面积×3.5-现状实测建筑面积（飘楼、阳台计建筑面积，飘板不计），由被拆迁安置人按1500元/m 的标准购买。

2、现状实测建筑面积>现状实测建基面积×3.5的回迁安置面积=四层（含四层）以下现状实测建筑面积（二至四层飘楼、阳台计建筑面积，飘板不计）

3、有产权证的房屋∶证载建筑面积大于上述（1）（2）方式计算的回迁安置面积时，可按证载建筑面积回迁安置；同时，权益面积=证载建筑面积现状实测建筑面积（飘楼、阳台计建筑面积，飘板不计）。

【搬迁费】

按现状实测建筑面积x15元/m 计算（含搬出、回迁共计两次）。不足4000元/栋，按4000元/栋标准计算，但最高不高于8000元/栋。

【临迁费】

按回迁安置面积（权益面积、弃产面积和在建房屋等除外）x30元/m 月计算。

【签约奖励】

1、签订拆迁补偿协议的，奖励2000元/栋，具体奖励办法为∶签订拆迁协议确认书时，先支付100元/栋的奖励金，并确认回迁顺序号，经村集体和相关部门审核无误后，签订拆迁补偿协议时，再支付10000元/栋的奖励金。

2、住规定时间内，属于首批签约、且其名下房屋全部签约的，再奖励1000元/栋，以及1个车位/栋。

【房屋交付拆除奖励】

按要求将房屋交付拆除的，奖励20000元/栋。

【石滩镇南坣村旧改补偿标准】

最大100平/人的补偿面积

【安置标准】

1、一类安置对象（具有本村户籍的被拆迁人，但不包括领养、过继、外嫁女、入赘、投靠、离异非本村户籍一方）

80平/人的无偿安置面积+20平/人的安置房回购指标

如：某户现有4人，其中3人列入一类安置对象，1人不列入安置对象。则该户安置面积为:

3人×80平方米/人+3人×20平方米(需按回购规定进行回购)=300平方米。

2、属于南坣村世居居民但非本村户籍的被拆迁人：

无论房屋和家庭人数多少，仅按1人计算，标准为80平/人的无偿安置面积+20平/人的安置房回购指标。

如：某户现有3人，属于南坣村世居居民且在改造范围内建有2栋房屋，则该户安置面积为:

80平方米+20平方米(需按回购规定进行回购)=100平方米。

【安置房回购指标】

安置对象可凭持有的安置房回购指标(包括流转所得) 以5000元/平方米的价格进行回购安置房。

【货币补偿】

改造范围内的房屋建筑补偿金额由有资质的评估机构按房屋重置成本法进行评估确定。

如：某户在改造范围内现有房屋2栋，评估总价为40万元；深度3米或以上且有抽水设备的水井2口，根据附件1补偿标准，该户补偿金额为:

400000元+4500元/口×2口=409000元。

【搬迁费】

3000元/栋/次，按往返两次计算。

【临迁费】

以安置对象人数按每月1800元/人计算。如因拆迁人的原因造成安置对象四年内未能顺 利回迁的，第五年起临迁费增加 10%给予发放。

如：某户共有3人(假设5年内无增减)可享受临迁费。则该户可获临迁费如下:

第一年：3人×1800元/人×12月=64800元;

第二年至第四年每季度：3人×1800元/人×3月=16200元;

第五年起每季度：3人×1800元/人×110%×3月=17820元。

【签约奖励】

45日内签约，奖励10000元/人

【守法奖励】

为鼓励村民不违建、不抢建，经村、社审核认定的地基，根据该地基现状以500元/平方米的标准奖励其未建设到三层半的面积部分。

【中新镇中新村旧改补偿标准】

【复建安置补偿（村民房屋）】

1、实测面积＞建基x3.5；实测面积为≤4层房屋现状；

回迁安置面积 = 首层有效建基 + 二至四层（含四层）各层楼面实测面积，飘楼、阳台按 100%计算；

2、实测面积＜建基面积x3.5；实测面积为≤4层房屋现状；

回迁面积=建基面积x3.5；

可购买权益面积；（权益指标：建基面积*3.5-实测面积；价格：1500元/平;）

【复建安置补偿（非村民、世居房屋）】

1、实测面积＞建基x3.5；实测面积为≤4层房屋现状；

回迁安置面积=（首层有效建基 + 二至四层 （含四层）各层楼面实测面积，飘楼、阳台按100%计算）-（首层有效建基*50%）

2、回迁安置面积=实测面积，不参与购权益指标。

房屋＞4层部分：

1、 有证：按照证载计入回迁安置；

2、 无证：按照建筑结构补偿；框架、混合结 构1500元/平；

【有证空地】

可购买有效建基面积x3

【货币补偿】

8000元/平（超过4层面积的不可弃产）

【搬迁费用补偿】

1、搬迁补助：房屋实测总面积x10元；

2、不足3000元，则按3000元/栋；

【临迁费费用】

1、 首层商铺：60元/平/月；

2、 住宅：35元/平/月；

3、 发放时间：一次发放两年；后续每季度发放一次。（回迁不足3年，补足3年；第四年后尚未回迁，回迁每年递增10%发放）

【交楼奖励】

规定期限内：2万/栋；