最新消息!关于增城农村建房问题!

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晨光 发表于 2020-10-14 23:44:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

为规范我区确权登记发证工作
结合我区实际情况
日前,我区制定了
《增城区“房地一体”农村宅基地
和集体建设用地确权登记发证工作登记细则》
(以下简称《登记细则》)

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▲明星村(图片摄影:范江风)

登记范围

  《登记细则》明确了集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋,不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物,可确权发证。

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主要目标任务

  《登记细则》提出了以“总登记”方式对符合登记发证条件的农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发《不动产权证书》;对不符合确权登记发证的进行造册。

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毛纬经/摄

建房登记面积

  建房登记面积包括宅基地用地面积和房屋建筑面积,本次确权登记根据有无合法权属来源、房屋建成年份等条件分类确定建房面积标准。超出建房登记面积部分的面积在登记簿和《不动产权证书》附记栏中注明“不作为权属面积登记”。

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登记原则

  此外,已颁发《集体建设用地使用权证》《集体土地使用证》或《不动产权证书》,但地上未建房屋或建成的房屋不符合登记发证条件的,按照“不变不换”原则,《集体建设用地使用权证》《集体土地使用证》或《不动产权证书》继续有效,无需重新登记,一律造册。

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需要注意的是

  ✦ 《登记细则》提出使用集体所有土地开发建设的商品房,一律不得确权登记

  宅基地上的房屋属于原址“拆旧建新”的,房屋的建成年份可按照原(旧)房屋的建成年份进行专项认定。

  由镇(街)牵头组织农村集体经济组织、测绘单位,根据“一户一宅”、宅基地历史使用情况、房屋现状和结构、周边建设情况等要素进行专项认定,认定结果在村(社)内予以公示15个工作日且无异议的,由农村集体经济组织出具证明报镇(街)审核确认符合“一户一宅”后予以确权登记。

  2015年7月15日后建成的农民住宅不纳入本次“房地一体”确权登记发证范围,一律造册,按现行相关法律法规处理。

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登记细则原文
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市规划和自然资源局增城区分局
关于印发增城区“房地一体”农村宅基地
和集体建设用地确权登记发证工作登记细则的通知

穗规划资源增规〔2020〕1号

  市规划和自然资源局增城区分局关于印发增城区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作登记细则的通知

各镇人民政府、街道办事处,各有关单位:

  《增城区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作登记细则》业经区政府常务会议(2届85次)审议同意,现予印发,请各单位遵照执行。执行过程中遇到的问题,请及时向我局反映。

  特此通知。

广州市规划和自然资源局增城区分局
   2020年9月23日      

增城区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作登记细则

第一章 总则

  第一条 为贯彻落实《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》(中发〔2019〕1号)和《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》(粤自然资规字〔2019〕11号)等文件精神,加快推进我区农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证(以下简称“房地一体”确权登记发证)工作,保障农民合法财产权益,实践乡村振兴战略实施,维护农村秩序和谐稳定,结合我区实际,特制定本细则。

  第二条 区人民政府以“总登记”方式对符合登记发证条件的农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发《不动产权证书》;对不符合确权登记发证的进行造册。

  总登记是指由县级以上人民政府根据需要,在一定期限内对行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

第二章 登记范围

  第三条 本次登记范围是指我区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋,不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。

  第四条 对我区已开展旧村改造工作且复建量已经批复的村庄,经该村集体经济组织80%以上经济组织成员表决通过,并经镇(街)同意的,可以不纳入本次“房地一体”确权登记发证工作。

  第五条 集体所有土地上开发的商品住房,一律不予确权登记。

第三章 登记原则

  第六条 “房地一体”确权登记必须符合“不占用永久基本农田”的规定。

  第七条 已颁发《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》,但地上房屋未办理所有权证书且符合登记发证条件的,权利人在本次“房地一体”确权登记发证工作中应申请换发“房地一体”《不动产权证书》,原证书收回注销。
  已颁发《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》,但地上未建房屋或建成的房屋不符合登记发证条件的,按照“不变不换”原则,《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》继续有效,无需重新登记,一律造册。
  未颁发《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》,但地上已建成房屋的,按照本细则相关规定开展确权登记发证,对不符合登记发证条件的,一律造册。

第四章 申请登记主体

  第八条 农村集体经济组织成员资格根据《广东省农村集体经济组织管理规定》(粤府令第189号)和《广州市增城区人民政府关于农村集体经济组织成员资格界定的指导意见》(增府〔2020〕5号)进行认定。

  第九条 “一户”的认定。符合以下4种情形之一的可认定为“一户”:
  (一)夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户;
  (二)有兄弟姐妹的,其中一人应与其父母为一户,其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户;
  (三)属于独生子女的,结婚后可继续与父母为一户,也可单独立户;
  (四)离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

  第十条 农村宅基地使用权及其地上房屋所有权申请确权登记发证的主体原则上为本村集体经济组织成员,可以是原证记载权利人或户主或经全体家庭成员同意的符合分户资格的家庭成员。农村宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到“户”(继承除外)。

  第十一条 非本村集体经济组织成员使用宅基地,有下列情形之一且经该村集体经济组织认定的,也可按规定申请确权登记发证,在《不动产权证》记事栏注记“该权利人为非集体经济组织成员”或“该权利人为本村集体经济组织成员住宅合法继承人”:
  (一)本村集体经济组织原成员合法取得农村宅基地使用权或房屋所有权,因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的;
  (二)非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用农村宅基地建房的;
  (三)非本村集体经济组织成员因继承原已在农村合法取得的房屋而占用农村宅基地的;
  (四)居民(含华侨)经县级以上人民政府批准取得的宅基地及房屋,且权属未发生变化的。

  第十二条 集体建设用地及其地上建筑物、构筑物所有权申请确权登记发证的,有下列情形之一且经该村集体经济组织认定的,可按规定申请登记发证:
  (一)经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体;
  (二)经批准使用集体土地兴办各类工商企业(包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外商投资企业,股份制企业,联营企业等)的主体;
  (三)相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

第五章 宅基地使用权及其地上房屋所有权登记条件

  第十三条 1986年12月31日前已建成的农民住宅,经本村集体经济组织确认(宅基地使用人、面积、四至范围及房屋建成年份等),并公示15个工作日且无异议的,由本村集体经济组织出具证明报镇(街)审核确认,按实测面积予以确权登记发证。

  第十四条 有合法《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》的,且在2015年7月14日之前已建成的农民住宅,经本村集体经济组织确认(宅基地使用人、面积、四至范围及房屋建成年份等),并公示15个工作日且无异议的,由本村集体经济组织出具证明,经镇(街)审核确认符合建房登记面积等情况后,权利人应申请确权登记,换发“房地一体”《不动产权证书》,原证收回注销。
  建房登记面积包括宅基地用地面积和房屋建筑面积,按照以下原则予以登记,超出建房登记面积部分的面积在登记簿和《不动产权证书》附记栏中注明“不作为权属面积登记”。
  (一)宅基地用地面积登记原则
原则上按原证载面积登记。证载面积小于80平方米,但实测占地面积大于证载面积的,按实测面积且不大于80平方米予以登记。
  (二)房屋建筑面积登记原则
  1.1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农民住宅,建筑面积按实测面积且不超过宅基地用地面积乘以房屋建成层数的原则予以登记。
  2.1999年1月1日至2008年12月31日已建成的农民住宅,经镇(街)确认符合“一户一宅”的,建筑面积按实测面积且不超过宅基地用地面积乘以房屋建成层数的原则予以登记。
  3.2009年1月1日至2015年7月14日已建成的农民住宅,经镇(街)确认符合“一户一宅”的,按以下原则予以确权登记:
  (1)宅基地用地面积≤80平方米的,建筑面积按实测面积且≤280平方米的原则予以登记;
  (2)宅基地用地面积>80平方米的,建筑面积按实测面积且不超过房屋用地面积3.5倍的原则予以登记。
  (三)原权属证记载的宅基地多于一宗的,且已分别建成的农民住宅,按以下规定申请换发:
  1.1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农民住宅,可分别申请换发“房地一体”《不动产权证书》,建房登记面积按照本条款(一)、(二)项规定执行。
  2.1999年1月1日至2015年7月14日前已建成的农民住宅,经镇(街)确认符合“一户一宅”的,本次只能选一宗申请换发“房地一体”《不动产权证书》,建房登记面积按照本条款(一)、(二)项规定执行。不动产登记机构在原证上对换发的宅基地予以注销后,原证返还权利人。
  (四)原权属证记载的宅基地多于一宗,但宅基地属于连片且已合并建成一间房屋的,本次“房地一体”确权登记发证按一宗申请换发“房地一体”《不动产权证书》,建房登记面积按照本条款(一)、(二)项规定执行。

  第十五条 无合法《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》,未经批准占用土地建设的农民住房,应当由本村集体经济组织和镇(街)查明土地历史使用情况、现状、建成年份。经本村集体经济组织确认(宅基地使用人、面积、四至范围及房屋建成年份等),并公示15个工作日且无异议的,由本村集体经济组织出具证明报镇(街)审核确认符合“一户一宅”后,依法依规按以下情形分类处理后进行确权登记,严禁通过不动产登记将违法用地合法化。
  (一)建房登记面积登记原则为:宅基地用地面积≤80平方米、房屋建筑面积≤280平方米。超出建房登记面积部分的面积在登记簿和《不动产权证书》附记栏中注明“不作为权属面积登记”。
  1.1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农民住宅,经市规划和自然资源局增城区分局(以下简称区规划资源分局)核实此期间土地利用现状变更为建设用地后,予以确权登记。
  2.1999年1月1日至2009年12月31日已建成的农民住宅,经区规划资源分局核实此期间土地利用现状变更为建设用地且符合现行土地利用总体规划后,予以确权登记。
  3.2010年1月1日起至2012年12月31日已建成的农民住宅,经区规划资源分局核实现行土地利用总体规划和城乡规划,并补办用地批准手续后,予以确权登记。
  4.2013年1月1日起至2015年7月14日已建成的农民住宅,经区规划资源分局核实现行土地利用总体规划和城市规划、村庄规划,并补办用地批准手续后,予以确权登记。
  (二)宅基地上的房屋属于原址“拆旧建新”的,房屋的建成年份可按照原(旧)房屋的建成年份进行专项认定。由镇(街)牵头组织农村集体经济组织、测绘单位,根据“一户一宅”、宅基地历史使用情况、房屋现状和结构、周边建设情况等要素进行专项认定,认定结果在村(社)内予以公示15个工作日且无异议的,由农村集体经济组织出具证明报镇(街)审核确认符合“一户一宅”后予以确权登记。建房登记面积按照本条款第(一)项规定执行。

  第十六条 2015年7月15日后建成的农民住宅不纳入本次“房地一体”确权登记发证范围,一律造册,按现行相关法律法规处理。

  第十七条 多户使用宅基地合建房屋,以分套分层方式拥有的,经整栋房屋合法权利人签名确认后,经农村集体经济组织确认,并公示15个工作日且无异议的,由农村集体经济组织出具证明报镇(街)审核确认符合多户合并的建房面积标准后,可确定农村宅基地使用权为全体权利人共有,地上房屋按房屋权属予以确权登记。以楼梯为界的,楼梯作为共有面积,不分摊登记。

  第十八条 因继承、交换、分家析产等造成对申请登记权利人有异议的,可由村民委员会、农村集体经济组织出具证明或提供调解协商证明材料,并公示15个工作日,经公示无异议后明确“房地一体”确权登记的权利主体。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织,取得新家庭宅基地使用权的,应予以确权登记,同时不动产登记机构应根据原不动产所在地的村民委员会或农村集体经济组织依法收回的证明文件注销其原拥有的《集体建设用地使用权证》、《集体土地使用证》或《不动产权证书》。

第六章 集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记条件

  第十九条 镇(街)、农村集体经济组织或村民委员会使用集体建设土地兴办村(社)公益事业和公共设施的,按以下规定申请确权登记:
  (一)1986年12月31日前使用的集体建设土地,经所在农村集体经济组织或村民委员会同意,报镇(街)审核后,予以确权登记。
  (二)1987年1月1日至1998年12月31日使用的集体建设土地,有审批权的人民政府批准文件的,予以确权登记。

  第二十条 各类工商企业(包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外商投资企业,股份制企业,联营企业等)使用集体建设土地用于非住宅建设,至今仍继续使用的,按以下规定申请确权登记:
  (一)1986年12月31日前使用的集体建设土地,经所在农村集体经济组织或村民委员会同意,报镇(街)审核后,报区人民政府批准,予以确权登记。
  (二)1987年1月1日至1998年12月31日使用的集体建设土地,有审批权的人民政府批准文件的,报区人民政府批准,予以确权登记。

  第二十一条 1987年1月1日至1998年12月31日使用的集体建设用地,没有合法批准文件的,应当由本村集体经济组织、村民委员会和镇(街)查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用并公示15个工作日且无异议的,由本村集体经济组织出具证明报镇(街)审核后,经区规划资源分局核实此期间土地利用现状变更为建设用地的,报区人民政府批准,予以确权登记。严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

  第二十二条 1999年1月1日后使用的集体建设土地,需依规定办理用地批准手续后,予以确权登记。

  第二十三条 非住宅建设的集体建设土地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

第七章 登记程序

  第二十四条 以区人民政府名义在全区范围内发布“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权总登记通告,明确总登记范围、时限、条件等要求,并通过区人民政府门户网站、媒体、镇(街)、村(社)张贴等方式向社会公告。

  第二十五条 本次“房地一体”确权登记发证工作,是在农村地籍调查成果的基础上,按照《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产权籍调查技术方案(试行)》的要求和技术标准,采用高精度测量方法,补充开展权籍调查,形成满足“房地一体”登记要求的权籍调查成果。农村宅基地及地上房屋采用1:500比例尺绘制宗地图、界址点坐标及房产分户图,编制不动产单元号。
  农村集体经济组织应成立指界工作小组,召集权利人对宗地进行现场指界,签字确认权属界线(权利人因特殊原因确实无法到现场指界确认的,权利人可通过电话、微信等方式委托指界工作小组代为指界确认)。本次农村宅基地及地上房屋权属调查采取单边指界的方式进行,由权利人单独完成个人房地的界址确认;集体建设用地权属调查采取双边指界或单边指界,界线由该村民委员会或相关农村集体经济组织统一确认。指界时,调查员和指界人应同时到场。

  第二十六条 我区“房地一体”确权登记发证工作领导小组统一组织制定相关表格,权属指界时,由镇(街)同步组织工作组、村民委员会或农村集体经济组织成员分批集中签署确认相关资料,并收集确权登记所需资料。
  1.申请人为本(非)农村集体经济组织成员的,收集以下资料:
  (1)组织填写《农村宅基地及房屋确权登记申请审批表》;
  (2)权利人身份证明、户籍证明资料(复印件核对原件),委托代理的还需提交经公证处出具的委托书(原件)和代理人身份证明(复印件核对原件);
  (3)不动产权属证;
  (4)指界委托书;
  (5)一户一宅证明;
  (6)具结书;
  (7)不动产登记部门认为需要的其他材料。
  2.申请人为本农村集体组织的,收集以下资料:
  (1)填写《集体建设用地及地上房屋确权登记申请审批表》;
  (2)农村集体经济组织证明(组织机构代码)和负责人身份证明(复印件核对原件),委托代理的还需提交委托书(原件)和代理人身份证明(复印件核对原件);
  (3)不动产权属证;
  (4)土地来源证明材料;
  (5)指界委托书;
  (6)不动产登记部门认为需要的其他材料。

  第二十七条 按照我区近年来农村建房的管理现状,农村宅基地未曾核发过《乡村建设规划许可证》和办理竣工验收材料,故本次“房地一体”确权登记的农村宅基地及地上房屋可不提供房屋规划许可或者竣工验收等材料,由权利人在申请登记时出具《具结书》。

  第二十八条 相关登记资料收集整理后,同不动产权籍调查成果,一并由镇(街)统一提交至不动产登记机构。经不动产登记机构预审后,将不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容以总表方式在区人民政府门户网站、村民委员会、农村集体经济组织进行公告,公告期15个工作日(公告所需时间不计算在登记办理期限内)。公告无异议后,由不动产登记机构予以确权登记和制作《不动产权证书》。在公告期有异议的,由镇(街)组织工作组,加大争议调处力度,待权属明晰后,对异议部分重新公告后再确权登记。

  第二十九条 本次“房地一体”确权登记发证是由区人民政府主导的总登记,不向单位和个人收取任何登记费用。

第八章 附则

  第三十条 本细则自印发之日起施行,在与上级政策方针不冲突情况下,有效期两年。

来源:广州市增城区人民政府、区融媒体中心

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