广州限购升级 增城从化受益大热板块睇真D(图文)

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pwin168 发表于 2017-3-28 13:29:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 pwin168 于 2017-3-28 13:35 编辑

广州限购升级 增城从化受益大热板块睇真D(图文)




本文转载自羊城晚报(广州)、网易房产(广州)
整理/詹青 制表/蔡红
插图/采采
《羊城晚报•楼市周刊》
本周策划
文/图 羊城晚报记者 陈玉霞
插图/采采


      3月17日深夜,广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,广州限购政策升级。
  
      3月17日深夜,广州市住房和城乡建设委员会发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,广州限购政策升级。

      然而,该新政也列明从化、增城仍执行不限购政策。这样的“例外”,就使这两区在此轮新政成为最受置业者追捧的板块,也很好地承担起疏散中心区居住人口的职能。

      新政于18日正式实施,本刊记者走访这些区域了解到,两区物业毫无意外成为买家着急入市的对象,甚至有发展商坦言:“现在的买家几乎都不太在意价格,只要能买到一套房就行。”

       旺销不是坏事,但持续旺销会令两区的后续供应量快速补充,加上开发商把控供应量的弹性也很大,两区后市如何,可想而知。
除了上述两区,广州的邻家兄弟佛山,同样也因此轮新政收获了一些外溢买家。实际上,广州购买力外溢在最近两三年已经表现明显,佛山楼价与广州相比会低一些,两地相连,还有广佛同城等优势,这些都对广州买家很有吸引力。当然,广州现在限购升级,本来已极度活跃的佛山楼市恐怕也难再独善其身,说不定几天之后佛山也会追随重启限购政策,而广州也有可能进一步收紧相关限购措施,向其他一线城市靠拢。
       目前市场上还有一种物业也受此轮升级新政的“保护”,那就是不限购的商用物业,如公寓、写字楼、商铺等。新政一出,这几天商用公寓的销量稳步上升,甚至有些项目卖到无货可卖。
广州住宅限购政策的升级,引发的溢出效应市场具体表现如何?

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新政首周 大热板块睇真D
  
增城在三四月的新货货量估计会有较大弹性
《羊城晚报•楼市周刊》
本周策划

增城限购升级,增城又红了一把

      广州在18日开始实施限购升级措施,不限购的增城自然成为最受关注的热门区域。上周末至今,该区多个楼盘都出现旺销行情。而对于后市,业内人士认为,一要看增城的后续供应量,二要看本月29日的土地拍卖结果。
多楼盘销售畅旺
       经纬行的统计数据显示,上周(3月13-19日),广州全市共12个楼盘推售新货。其中,增城有4个,而且这些楼盘几乎都是3月18日限购升级新政实施首日推出的,成交量都比较大。

      增城老牌大盘翡翠绿洲,18日推出新货。销售人员说,早上5点多就有人排队购房,当天进场人数起码上千人。消息人士说,当天推出的10栋和75栋200多套76-147平方米两房至四房单位,一天就几乎卖完,价格在2.1万-2.5万元/平方米之间。“根据这样的行情,开发商可能会加推一些产品,但现在价格还没定。”

       该区另一个住宅盘广铝荔富湖畔,推售的是刚需产品,为A11栋76-107平方米“N+1”两房、三房单位,据介绍,当天所推的130多套单位基本卖完,均价1.7万元/平方米左右。

       此外,增城供应大户碧桂园,旗下的碧桂园挂绿湖、碧桂园印象两盘推出不限购公寓和商铺新品,据称“一小时就去货九成”。
后续供应量弹性较大买家的购买热情一大、成交量一高,就会促使开发商连锁反应。面对突如其来的新政,增城一些楼盘干脆宣布暂时不卖,又或者是先登记,看市场行情再定。金地香山湖的销售人员说,他们暂时无货可售;而保利I立方、西福蓝湾等盘,也表示正在接受登记。

        这样一来,增城接下来的供应量就有较大弹性了。哪怕是领了预售证,开发商也会根据市场行情决定推货量。有商家甚至坦言:“现在的买家都很冲动,不管什么价格,只想买房子。这样的行为会让我们更谨慎考虑推货的节奏。”
近期,增城的供应大户依然是碧桂园。据了解,三四月期间,碧桂园在增城的五个项目都会推出新品,包括挂绿湖碧桂园、碧桂园琥珀湾、碧桂园豪进左岸、碧桂园城市花园和碧桂园凤凰城。其中,琥珀湾和城市花园分别有100套和200套洋房可售市,凤凰城则有30多套单位面积在314平方米以上的别墅可售。

        另外,从阳光家缘的统计数据看,近期获预售证的楼盘还有金地香山湖、誉山国际、中航城花园等,但货量都不多(见附表)。


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增城后市走势需看两个因素

       看楼市走势,供应量是一大因素,其决定成交量和价格走向。而今,对于不限购的增城,合富房地产研究院顾问黎文江认为,增城不限购是出于疏散中心城区人口的考虑,外地人的购房需求也会外溢,增城不限购可承接这部分需求。不过,增城现在的新增货量不多,预计房价会步入新阶段。网易房产统计显示,最近一个月,增城一手住宅网签均价为1.27万元/平方米。去年同期则为1万元/平方米。
市场红火,增城会否走上限购道路?广州克而瑞首席市场分析师肖文晓就认为:“这一次就不太好说了。因为增城已被深圳客盯上,可售货量又不多,若涨得太快也不利于疏散市区刚需需求。因此,29日增城土地拍卖的结果就很关键。若是成交太热,或许会催化这一可能性。”
文/图 羊城晚报记者 陈玉霞
从化:冲得快却有硬伤

新政之后,从化楼盘的客流量明显增多
从化
      从化楼市一向比较淡定,在供求结构方面一直能维持较好的平衡。据了解,在新政出台前的3月初,从化的库存量大概仅有5.7个月,处于中等偏少区间,使其有温和上涨动力。新政出台后,由于有“不限购”优势,预计去库存速度会进一步加快。
直击:不限购+价格洼地色彩更浓在广州限购升级新政的背景下,从化不限购的利好更加引人注意,开发商也打出“不限购”“价格洼地”“好环境”等招牌吸引买家。
      
      目前,从化是广州价格最低的一个区,很多楼盘的单价还不足一万元,价格优势与溢出效应相叠加,从化楼市补涨的势头更加明显。
羊城晚报记者了解到,新政出台后,从化楼市的购房者明显增多。景业荔都的负责人告诉记者,由于存货已不足,购房需求高涨,他们连样板房也销售一空;而保利桃花源周末推出的10套特价单位已销售完毕,开发商称,购房者增加了两倍,就算不是周末,这几天售楼部也有很多购房者来看房。


从化吸引的溢出客不仅来自广州

          从化的开发商告诉羊城晚报记者,近期的溢出效应表现明显,除了广州客之外,还来了不少深圳客,不少楼盘甚至有来自北京、上海买家的身影。究其原因,盖因从化有众多主打舒适的产品,适合的目标群体比较广泛。
比如保利桃花源,其位于从化温泉镇中山大学南方学院南门,能共享大学校园内衣食住行的各项配套设施。目前推出98-200平方米“半山原生墅”,产品采用半坡建筑风格,颇有看点。
而雅居乐的小院流溪正推出多层电梯洋房,这些产品只有3-6层高,一梯两户或一梯三户,“叠墅”设计,虽然是洋房,但颇有别墅的居住感,产品设计也很有创意。


         这些产品本身就很养眼,加上价格并不高,无论是自住度假、还是投资度假,总价成本都不高。
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冲得快却有硬伤

按照目前的趋势,从化楼市火热,表现为一定程度的补涨,现在尚属理性。未来,预计其5.7个月的库存会进一步加速下降,不过,有地产专家认为,现在还是要慎防投资资金过度进入。
地产专家邓浩志认为,从化的定位强调生态,缺乏聚集人口和资本大产业,所以也制约了其产业人口的聚集与居民收入水平的提升,让住房的本地刚需增长缓慢,未来只能靠广州市区的外溢购买力支撑。
他建议,广州的刚需比较依赖地铁通勤,所以在建的14号线沿线物业价值最高。对于高端消费者而言,旅游度假同样是他们的刚需,温泉板块因其独特的资源优势,成为有较强购买力支撑的区域。购买从化房子还需要抓住有无上述独特卖点作支撑,而不可盲从。
羊城晚报记者统计,在接下来的“金三银四黄金月”,从化楼市的供应量仍保持平稳,当下该区是大社区唱主角,许多生态大盘已进入成熟运营阶段,产品也十分丰富。如景业荔都、珠光御景山水城等,在售有大量三房、四房舒适户型,这些楼盘要么是紧邻流溪河,要么是群山环绕,颜值很高,目前仍具有价格洼地特征。
(文/图 詹青)
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漫画/陈春鸣 NO!

为了获得房票,网上大神们也是操碎了心,只不过这些大招都潜藏巨大风险
文/羊城晚报记者 詹青 漫画/陈春鸣
广州限购新政出台,网上的大神们纷纷祭出各种破解大招。究竟是神招还是昏招?来看正解!
昏招!
离离合合一个家庭顺利拥有4套房!
如图显示,一个家庭在限购升级情况下如何拥有4套房?通过“离婚-净身出户-再结婚-再购房-再离婚-再复婚”,最后实现一个家庭拥有4套房的神攻略。
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点评:实操性太差 小心假的弄成真
有不怕折腾的,没见过这么不怕折腾的。


我们且忽略这里面的实操性,事实上还真有人通过假离婚买房。从技术层面分析,假离婚确实是有房人士可以腾出房票成本最低的方法。原因只要有三个:限购、限贷、要买学位房。


但是,要注意的是,按照我国法律规定,离了就是离了。假离婚最后弄假成真的情况并不少见。假离婚形成的财产分割一旦面临弄假成真局面,对其中一方是非常不利的。
和有广州户籍的人假结婚!


非广州户籍人士,社保满5年才有房票,这让很多外地人大呼伤不起。很快,网上便有大招出台:通过和本地户籍人士假结婚,便可实现购房了。


点评:费尽心机房子也可能不归你


此招和第一种神招实际上是类似的,关键你要找得到和你结婚、不贪你的房子、愿意浪费自己买一套房名额、并且还愿意背上婚史的人。好吧,排除这些困难,你也未必能买到只属于你的房子。


广州市房地产交易登记中心的工作人员告诉记者,假设男方是非广州户籍,女方是广州户籍、有一套房,根据“本市户籍居民限购2套”的规定,女方因为是广州户籍,两者结婚后可再买一套房,第二套房男方可以共同署名,但非广州户籍的男方事实上并不能单独署名,而且这套房子算男女双方的共同财产。
险招!


无房票?房子赠予子女或父母!


想继续买房,腾挪购房名额?只要将房子赠予已成年子女或父母,这样的大招看起来至少比假离婚、假结婚靠谱一些。然而,这样做就毫无风险了吗?
点评:赠与房子再售、要征收20%个税
用父母或子女的购房名额,虽然伦理风险小一些,但成本却要增加。
房产赠与要交的税费不太高,其中包括契税、公证费以及登记费等。最大头是契税,一般为房屋评估价格的3%。
但是,需要特别注意的是,受赠后出售房子,需按据实征收方式缴交个人所得税。即按转让收入减掉合理费用后征收20%。假如不足5年出售房子,还要缴纳转让收入5.5%的营业税。因此税负还是比较高的,想用这招的市民,还需考虑一进一出的成本问题。
用父母的名义买!


赠与那么麻烦,直接用父母名义买房不就行了吗?只要父母有房票。嗯,听起来好有道理!


点评:未来房子不一定只归你
市场上确实有不少人这么做,用父母、亲友名额购房。
未来的风险是:这套房子属父母,兄弟姐妹就会拥有继承权。除非你做足“全套保险”:到公证处做一个遗嘱公证,否则日后父母去世后,假如有继承权的一方提出异议,房产的继承纠纷绝对让你抓狂。
用满18岁子女的名义买!


用父母名义购房怕兄弟姐妹争产,用成年子女的名义购房总该可以了吧?只要是广州户籍,满18岁,就可以买一套房。而且,你也不用担心这套房要和未来媳妇/女婿分,因为这是婚前财产,是不是很完美?
点评:你只能一次性付款


听起来,这确实是最完美的购房大招。但有一个问题,由于满18岁的成年子女未必具有还贷能力,所以你可能需要一次性付款。当然,你是土豪可以忽略咯。
坏招!
不花一分钱、不用房票终极大招:诉讼卖房!
最厉害的来了!具体是这样操作的:买方先把房款给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户,不论是否限购都可以过户。一分钱税没有,因为这是执行法院判决。
点评:这这这,已是违法行为,搞不好你要拘留15天。
从技术层面分析,这招让律师大神都感叹:我服了U!
有律师还是严重警告想用此歪招的“大神”,虚假诉讼属违法行为,法院一旦发现将予以15天司法拘留或警告处罚。


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小心溢出效应演变成新一轮限购

维护市场稳定,人人有责。政府正在努力;增城、从化、佛山的商家也不宜趁火打劫,趁着市场好就坐地起价;投机者更不要看到广州市区限购就可能带来周边区域楼价上涨,就如同苍蝇般闻风而动。若上述区域楼价涨得太狠,佛山难保不重启限购,增城说不定也会被划归限购之列。


3月17日深夜,广州紧随北京出台楼市调控新政,将限购政策升级。此次广州楼市新政可谓是一剂“猛药”:社保缴费年限由3年改为5年,单身(含离婚)人士限购一套,房贷政策同时执行认房又认贷。增城、从化仍未纳入限购范围,继续执行此前政策。
新政一出,让两天前刚被“住宅70年自动续期”政策激动了一把的住宅市场进入两极分化的新阶段。被收紧限购的市区楼盘虽不至于“门前冷落车马稀”,但与往日红火的情景大相径庭。而不在限购之列的增城、从化、商用物业以及未收紧限购的佛山,在承接了被市区楼盘溢出的购买力后,纷纷上演挤爆的热闹场景。有数据显示,广州限购加码后首日,佛山的网签量已逼近去年国庆黄金月水平。
这一轮限购加码其实早在我们意料之中。上周,当大家都沉浸在住宅无条件续期的喜悦时,本刊就曾经预言:“新政策不可能是投机者的保护伞,差异化的调控政策将继续深化。”而这一轮收紧限购新政,虽然可能会误伤小部分自住购房需求,但它无疑是对过于沉迷于逐利的投机者敲的一记响亮的警钟。


之所以仍保留增城、从化不在限购之列,并非给投机者留下逐利之门。一是因为这些区域的人口密度目前仍然较低,保持这些地方不限购,可以疏散中心区过于密集的人口;二是要给广州真正的刚需人群,保留一个置业出口,减少政策误伤的可能。但此举也并不意味增城、从化乃至佛山仍是投机者转移逐利的对象。


维护市场稳定,人人有责。政府正在努力;增城、从化、佛山的商家也不宜趁火打劫,趁着市场好就坐地起价;投机者更不要看到广州市区限购就可能带来周边区域楼价上涨,就如同苍蝇般闻风而动。


若上述区域楼价涨得太狠,难保佛山不重启限购,增城说不定也会被划归限购之列。合富辉煌的数据显示,现在靠近广州的佛山东部楼盘,广州客的比例高于佛山本地买家,即使在远离广州的佛山西部,广州买家也占了三成。只要佛山收紧限购,这部分购买力就有可能被雨打风吹去,缺少了承接力,等待楼价上升获利就会成为泡影。打算“远走他方”逐利而去的买家,要先看清楚政策风险方可行动。
(执笔/梁栋贤)

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不懂天气 发表于 2017-3-28 16:08:12 来自手机 | 显示全部楼层
讲来讲去都系d炒房客!炒高增城楼价!
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增城荣实 发表于 2017-3-29 09:22:53 | 显示全部楼层
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pwin168 发表于 2017-3-29 15:25:35 | 显示全部楼层
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long123 发表于 2017-3-29 15:58:19 | 显示全部楼层
楼面地价15000了。如果不限购想跌有点难。
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pwin168 发表于 2017-4-1 08:51:39 | 显示全部楼层
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pwin168 发表于 2017-4-2 15:54:00 | 显示全部楼层
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pwin168 发表于 2017-4-10 10:56:33 | 显示全部楼层
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pwin168 发表于 2017-4-13 15:20:47 | 显示全部楼层
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849794048 发表于 2017-4-16 19:44:08 | 显示全部楼层
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